Договор

[Макар Семашко]

Мне сказали, что кассы не предусмотрено, нужно оплачивать в любом отделении Сбербанка (чтоб без процентов).

[NatANat]

Я платила через Сбербанк. В ПДДУ п. 2.18 прописан только безналичный способ оплаты на расчетный счет Главстроя, а вот в ДДУ п. 3.12 "Оплата по Договору производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика, указанный в разделе 12 Договора. Обязательство Участника долевого строительства по оплате считается исполненным с момента зачисления денежных средств на расчетный счет Застройщика. Оплата по Договору может осуществляться иными способами, соответствующими действующему законодательству РФ."

Предусмотрена оплата ИНЫМИ способами, т.е. можно в кассу, но с кассовым аппаратом.

Правда, в п. 2.18 ПДДУ есть фраза "Оплата по Основному договору может осуществляться путем зачета встречных однородных требований". Но доказывать потом налоговой... ох-хо-хо.

[vioch]

Осталось от старых времен. Должно писаться "право собственности находится в залоге" (если, конечно, верить Валентине Ивановне).

В подписанном мною сегодня ДДУ именно та формулировка, что и в выложенном договоре.

Собственно интересует, чем чревато для дольщиков неисполнение Главстроем обязательств по погашению кредита Сбербанку.

[Юлия]

И напоминать нужно, что без комиссии по договору между Сбербанком и ГС.

Я платила в области, пришлось платить комиссию 2 т.р. т.к. у них пока не единая база и они не могут провести платеж из области через Питер. Только в отделениях Санкт-Петербурга без комиссии.

[NatANat]

С комиссией в Ленобласти... У нас же ОДИН и тот же Северо-Западный Банк Сбербанка БИК: 044030653, Корреспондентский счет: 30101810500000000653.

Хотя и в Питере пытались комиссию снять, с меня в том числе. Это от сотрудников зависит. Захочет ли отойти от стандартной операции и что-то выяснять и менять в программе руками. Комиссия в Сбере при вводе платежки сразу высвечивается на экране, мне операционистка поворачивала монитор и показывала, что вот, видите, комиссия есть, платите, но потом все же пошла консультироваться и провела без комиссии.

[Random]

Я еще в первый платеж подготовил все реквизиты и названия договоров. Теперь просто подсовываю и называю сумму. Там и указание на договор Главстрой-Сбер о безпошлинном переводе. Еще ни разу не цыганили. ))

[Юлия]

Вопрос по поводу комиссии выясняли полчаса, звонили в Питер, сказали, никак пока. Просто у меня муж брал кредит, тоже сказали, что деньги можно снять в любом отделении, но пока только в ЛО, т.к. база не единая с Питером.

[vioch]

Собственно интересует, чем чревато для дольщиков неисполнение Главстроем обязательств по погашению кредита Сбербанку.

Сам спросил, сам пока отвечу.
Disclamer: Я далеко не юрист и, возможно, неверно истолковываю статьи законов.

Пункт 11.6 ДДУ регламентируется 13 статьёй 214-ФЗ и находится в полном с ней соответствии.
214-ФЗ

Чем чревато:

1. До передачи квартиры застройщиком дольшику, все строения, если иное не предусмотрено в договоре ипотеки между Главстроем и Сбербанком (здесь хотелось бы узнать об условиях залога - п. 11.6 это предусматривает), находятся так же в залоге у Сбербанка (102-ФЗ статья 64) - т.е. в случае "неисполнения Главстроем обязательств по погашению кредита Сбербанку" залог (и земля и дом) может быть реализван в счёт погашения задолженности, всё что осталось после получения своей доли Сбербанком распределяется между дольшиками (214-ФЗ статья 15) - самый некрасивый случай для дольшиков, так как средств может и не хватить (214-ФЗ статья 15 часть 2).
2. Если в условиях залога строения не переходят в залог Сбарбанку, то такой случай регламентируется 102-ФЗ статьей 64 частью 1, - получается сервитут (право ограниченного пользования той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением.)
3. После передачи квартиры застройщиком дольщику, право залога на объект перестаёт распространятся (214-ФЗ статья 13 часть 8). Т.е. получается, что земля в залоге у Сбербанка, а квартира - нет. Т.е. опять же сервитут.
4. "Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка." (102-ФЗ статья 66)

В общем, либо чего-то не так понимаю, либо не ясно, как Сбербанк собирается, при неисполнении Главстроем обязательств по погашению кредита, возвращать себе деньги.

Повторюсь, очень бы хотелось узнать об условиях залога земли Главстроем Сбербанку - по договору Главстрой нам должен такую информацию предоставить. Ну и конечно же, услышать комментарии юриста по пункту 11.6 ДДУ.

[Sam]

Дольщик всегда крайний, никакой 214-й не спасет.

[Татьяна]

Только что звонила своему агенту. Она сказала по этому пункту вот что:

214-ФЗ поэтому так и пробивался правительством, что он, в ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ, защищает права дольщков. Т.е. если раньше, в случае банкротства Застройщка, имущество и земля распродавалась, а этими средствами он рассчитывался в следующем порядке:

1. С банками.
2. С подрядчиками.
3. С дольщиками.

то теперь, после вступления закона в силу, концепция изменилась. Первыми будут дольщики, а потом уже все остальные.

Какие бы условия и договоренности не существовали между СБ и Застройщком, СБ НЕ ИМЕЕТ преимущественного ПРАВА на наши квартиры! Мы их получим В ЛЮБОМ СЛУЧАЕ по факту регистрации договора в ФРС.

Словом, она меня успокоила. Пункт с ее слов о том и говорит!

[NatANat]

Спасибо, Татьяна.

[vioch]

Какие бы условия и договоренности не существовали между СБ и Застройщком, СБ НЕ ИМЕЕТ преимущественного ПРАВА на наши квартиры! Мы их получим В ЛЮБОМ СЛУЧАЕ по факту регистрации договора в ФРС.

Словом, она меня успокоила. Пункт с ее слов о том и говорит!

А на какую статью закона Ваш менеджер ссылается?

Я вчера полночи ковырялся в законах - и ничего про факт регистрации договора ФРС не нашёл - только про факт передачи жилья застройщиком дольщику (214-ФЗ статья 13 часть 8) - а это не одно и тоже. Часть же 9 этой статьи гласит о том, что отношения, вытекающие из залога, регулируются 102-ФЗ. Ссылки на статьи этого закона я приводил выше и из них следует, что до передачи дольщику жилья, первоочередное право на претензии по залогу имеет всё же банк, если иное не предусмотрено договором об ипотеке по этому участку земли между Главстроем и Сбером - Ваш менеджер может нам предоставить информацию на каких условиях эта ипотека была заключена?

[Татьяна]

Откровенно говоря я не знаю на какую статью она ссылалась. Она все-таки агент, а не юрист. Думаю есть смысл все же обратиться к юристу. Может быть кого-то одного от нас снарядим с договором? Можно по сотне скинуться на консультацию. Зато человек потом внятно и толково все нам объяснит. Или каждый пойдет сам и своим ходом...Впрочем, я в любом случае до заключения ДДУ займусь проработкой деталей.
Но суть здесь даже не в том, чтоб составить протокол разногласий - Главстрой делать этого не будет - а чтобы понимать к чему готовиться и как действовать.

[Татьяна]

Осталось от старых времен. Должно писаться "право собственности находится в залоге" (если, конечно, верить Валентине Ивановне).

В подписанном мною сегодня ДДУ именно та формулировка, что и в выложенном договоре.

Собственно интересует, чем чревато для дольщиков неисполнение Главстроем обязательств по погашению кредита Сбербанку.

В.И. оговорилась. земля не в собственности, а в аренде на время стротельства. Зарегистрированный документ все мы видели. Город никому из застройщиков сейчас не продает землю в собсвенность. ТОЛЬКО АРЕНДА.

[frostberry]

Уточнение по оплате (ДДУ+Соглашение): 30% по соглашению, потом 70% после регистрации ДДУ (у тех, у кого 100%
до 20.08.2010, у кого рассрочка - согласно графику рассрочки).

[vioch]

Нашёл книгу с комментариями к статьям 214-ФЗ.

Комментарий к 15 статье следующий:

[Татьяна]

Надеюсь, что нас это вообще не коснется.

[Татьяна]

Комментарий Юрия Преображенского ВКонтакте.

11.6.

Я правильно понимаю, что моя квартира автоматом попадает в залог Сбербанка, т.е. Сбербанк имеет право в судебном порядке изъять ее у меня, если у Сбербанка возникнут спорные ситуации с Главстроем?

НЕТ, НЕПРАВИЛЬНО ПОНИМАЕТЕ.

Уважаемая Татьяна Яровая и Владимир Иоч, а также остальные гости данного форума. Отвечаю на ваш вопрос, связанный с пунктом 11.6 в ДДУ.

"Участник долевого строительства информирован, что право аренды земельного участка, указанного в разделе 1 Договора, находится в залоге у Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) и условиях такого залога." - здесь все вроде и так понятно, земля (весь 15 квартал) находится в залоге у банка.

Далее: "Участник долевого строительства дает свое согласие на последующий залог указанного права аренды, в том числе в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед другими лицами по договорам участия в долевом строительстве, которые будут заключаться Застройщиком при строительстве других объектов недвижимости на земельном участке, указанном в разделе 1 Договора" - условно говоря, мы ведем строительство целого жилого квартала - 15 квартал. Земля находится на праве аренды у Сбербанка целиком, а построены будут в первой очереди только 5, 8 и 9 корпуса. Как только эти корпуса будут построены, они выйдут из данного залога. Это будут ваши дома и ваша земля, а строить то нам еще придется другие дома. Так вот, вы даете свое согласие на последующий залог права аренды перед другими лицами по ДДУ, которые будут заключаться Застройщиком при строительстве других объектов недвижимости.

Если снова непонятно, отпишитесь пожалуйста. ))

[Юлия]

Тоже прочитала, такой расклад радует.

[Макар Семашко]

Вот, вроде, неплохие разъяснения по залогам и 214-ФЗ.

Центрстройград, Закон РФ № 214-ФЗ Статьи 13-16. Комментарий.

Важно знать!
--------------------------------------------------------------------------------
Таким образом, та часть объекта недвижимости, входящая в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которой осуществлялось за счет средств застройщика, также подлежит передаче в залог участникам долевого строительства, перед которыми застройщик еще не исполнил обязательства по договорам участия в долевом строительстве.
--------------------------------------------------------------------------------

Похоже, это и относится к пункту о согласии на последующий залог.

Важно знать!
--------------------------------------------------------------------------------
Предметом залога у каждого дольщика может быть только то недвижимое имущество (земельные участки и строящиеся на них объекты недвижимости, оформленные в собственность застройщика объекты незавершенного строительства или помещения в построенных объектах недвижимости), для долевого строительства которого был заключен договор с данным дольщиком. Иными словами, застройщик должен возвратить дольщику денежные средства, возместить убытки и уплатить неустойку только за счет того недвижимого имущества, в долевое строительство которого дольщик вложил свои денежные средства.
--------------------------------------------------------------------------------

Важно знать!
--------------------------------------------------------------------------------
Следовательно, по нашему мнению, предметом залога у конкретного дольщика может быть только тот объект недвижимости, на долевое строительство которого был заключен договор между этим дольщиком и застройщиком. Требования этого дольщика не могут удовлетворяться за счет иных объектов долевого строительства, строящихся с привлечением денежных средств других дольщиков.
--------------------------------------------------------------------------------