Ипотека: аннуитет или график?

[Юрий]

Для тех, кто собирается брать ипотечный кредит, рекомендую тщательно изучить этот вопрос. Если Вы планируете досрочно погашать кредит по ипотеке, то ни в коем случае не соглашайтесь на аннуитетную схему платежей, а выбирайте дифференцированные платежи (т.н. оплата по графику)! Банк заинтересован как раз в обратном.

[Юлия]

В случае выбора дифференцированных платежей переплата по кредиту меньше, но и платежи в начале большие.

[Goga]

Юлия, на самом деле лучше брать аннуитетные платежи, это уверенность в том, что кредит дадут. А выплатить можно заранее и по аннуитету, процент всё равно пересчитывается на остаток.

[Юрий]

Не получится, уважаемый Goga. При аннуитете Вы сначала заплатите львиную долю процентов, а уже после этого начнете существенно погашать основную сумму долга. Аннуитет при планировании досрочного погашения - попросту убыточное занятие. Посчитайте на калькуляторе.

[ALAR]

Платеж состоит из части суммы кредита и процентов.

Если рассмотреть пример, когда в начале выплаты кредита размер платежей одинаковый в обоих случаях, то в случае аннуитетных платежей погашаемая сумма кредита будет маленькая, а остальное - проценты. Т.е. получается, что в начале выплаты кредита остаток суммы большой, и на нее начисляются проценты, в итоге переплата больше.

Выгоднее дифференцированные платежи, но в начале платежи очень большие, и банки это учитывают при выдаче.

[GeeK]

Ипотека вообще дело неблагодарное. А разница... Первые годы - как раз самое трудное время при отдаче кредита при 25-30% взносе, не всегда для всех достижимо. А в принципе, согласен, что дифференцированный - выгоднее.

[gcw]

А можете на конкретном примере объяснить в чем выгода графика?

Вот, например, берем кредит на 1000000 на 10 лет, под 12% годовых. Реально планируем заплатить через 1 год. Предположим, банк не берет комиссии. Изначально у нас 1000000 основного долга (долг №1) и от 0 до 15000000 процентов по кредиту за 0-10 лет (долг №2).

Какая разница, что за первые 12 месяцев я вначале заплатил больше из долга №2? Когда я пришел в банк через год - у меня забирают 1000000 (долг №1) и 120000 (долг №2). То есть, у нас забирают 1120000, что по первой схеме, что по второй. В чем я не прав?

[Макар Семашко]

Я не спец, конечно. Покопавшись в сети, нашел разъяснение. Скорее всего, Вы ошибаетесь где-то в подсчетах.

При аннуитетных платежах в начале сумма основной задолженности убывает медленно, а и общий размер начисленных процентов больше. Если заемщик решит полностью погасить кредит досрочно, выплаченные вперед проценты будут потеряны. При аннуитетной схеме значительная часть процентов уплачивается с начала, обеспечивая выплаты на весь срок кредита. Поэтому при дифференцированных платежах досрочное погашение будет происходит без таких финансовых потерь даже в начале срока ипотечного кредита.

Источник: Кредитный калькулятор. Там приведены, также, формулы расчета.

[Юрий]

Даже психологически платежи по графику легче: выплаты от месяца к месяцу уменьшаются. В случае аннуитета ощущаешь ежемесячно повторяющееся беспросветное ярмо.

[alexsi]

Если не учитывать психологический фактор, то аннуитет просто удобнее, т.к. планировать постоянные расходы проще.

Если брать данные кредитных калькуляторов, то, конечно, их данные не в пользу аннуитета, но если осмыслить, то так и должно быть. Т.к. в начале платежи меньше, то основной долг выплачивается медленнее, следовательно проценты уменьшаются тоже медленнее, как результат - выше переплата. Но если нет моратория на досрочное погашение, то аннуитет лучше, т.к. меньше рисков вовремя не выплатить необходимую сумму, т.к. по графику она меньше. А если выплачивать суммы такие же, как нужно было выплачивать графику (тогда часть суммы будет выплатой кредита, а часть досрочное погашение), то переплата будет той же.

Но полного отсутствия моратория как правило не бывает. Чаще есть минимальная сумма досрочного погашения. Но не так уж и существено, с учетом снижения риска невыплаты.

[sslog]

А можете на конкретном примере объяснить в чем выгода графика?

Вот, например, берем кредит на 1000000 на 10 лет, под 12% годовых. Реально планируем заплатить через 1 год. Предположим, банк не берет комиссии. Изначально у нас 1000000 основного долга (долг №1) и от 0 до 15000000 процентов по кредиту за 0-10 лет (долг №2).

Какая разница, что за первые 12 месяцев я вначале заплатил больше из долга №2? Когда я пришел в банк через год - у меня забирают 1000000 (долг №1) и 120000 (долг №2). То есть, у нас забирают 1120000, что по первой схеме, что по второй. В чем я не прав?

Вы очень сильно ошибаетесь в расчетах из-за непонимания того, как происходит погашение кредита по разным схемам. Даже в предложенном Вами примере в первый год вы заплатите банку 220000 рублей, из которых собственно долга будет менее 20к, все остальное проценты. Т.е. прийдя через год и желая погасить кредит полностью, по факту Вы заплатите более 1200000 при аннуитетной схеме. При досрочном погашении дифференцированная схема НАМНОГО выгоднее. Если же досрочное погашение маловероятно, то аннуитетная НАМНОГО удобнее.

[Дмитрий 2010]

Всем добрый вечер.

ВТБ24 подтвердил готовность дать кредит (ипотека), но пояснили, что вариант платежей только один - аннуитетный. Как-то странно немного...

Еще хотел бы услышать рекомендации по страховой компании (жизнь заемщика и поручителя). Возможно, кто-то прорабатывал страховые... или еще какой совет дадите.

С уважением Дмитрий (5 корпус, 1 секция).

[sslog]

Поскольку для банка аннуитет действительно намного выгоднее, а заемщики, как правило, в тонкости различий схем не вдаются, да и при условии погашения строго по графику (не досрочно) разница получается не сильно большая, то крайне мало банков предлагают выбор. В свое время искал банк именно с дифференцированной схемой и обнаружил, что таких единицы. Из крупных с более-менее приличными условиями подобное практиковал только Сбер. Но это было давненько, как сейчас - не в курсе.

Что касается страхования, то банк, по идее, должен выдать список компаний, с которыми он сотрудничает. Вот из него и выбирайте с минимальной ценой вопроса.

[Дмитрий 2010]

Спасибо за ответ.

[tanymix1985]

Даже психологически платежи по графику легче: выплаты от месяца к месяцу уменьшаются. В случае аннуитета ощущаешь ежемесячно повторяющееся беспросветное ярмо.

Проценты начисляются на остаток долга! У меня аннуитет. Гашу досрочно и каждый месяц сумма платежа уменьшается... А ярмо оно так и останется ярмом в любом случае, если первые годы досрочно не погашать)

[tanymix1985]

Я СЧИТАТЬ УМЕЮ И ПРОВЕРЯЮ РАСЧЕТЫ БАНКА! НИКАКИХ ПРОЦЕНТОВ ВПЕРЕД НА АННУИТЕТЕ НЕ БЕРУТ! ЧУШЬ!ТОЛЬКО НА ОСТАТОК ДОЛГА ЕЖЕМЕСЯЧНО!

[alezhur]

Дифференцированные платежи банки давать не любят. В моем случае было только 2 банка и в обоих случаях аннуитет. Как результат, платишь не 30 т.р. в месяц, а 60 например. И получается почти тот же дифференцированный платеж. Кароче, частично-досрочное решает

[alezhur]

Я СЧИТАТЬ УМЕЮ И ПРОВЕРЯЮ РАСЧЕТЫ БАНКА! НИКАКИХ ПРОЦЕНТОВ ВПЕРЕД НА АННУИТЕТЕ НЕ БЕРУТ! ЧУШЬ!ТОЛЬКО НА ОСТАТОК ДОЛГА ЕЖЕМЕСЯЧНО!

Вы полностью правы. Так и есть, процент на остаток долга. Просто остаток долга медленнее выплачивается Рассчитано на тех, кто не в теме, чтобы сумму по процентам больше получить банку.

[Afework_isaya]

Давайте спустимся с небес на землю.
Какой из банков в СПб позволяет выбирать вид платежа дифференцированный или аннуитетный?

[Natala_V]

Давайте спустимся )
Выбирать надо банк с наименьшей процентной ставкой, а не между дифференцированными и аннуитетными платежами. Одна из причин ухода диффера - вовсе не заинтересованность банков в высоких прибылях, а высокие риски просрочек по таким кредитам. Досрочное погашение разрешено всегда, поэтому желающие могут легко из своего аннуитета сделать диффер, притом не вменяя его себе в обязанность - т.е. если вдруг (!) не удалось набрать сумму на диффер - спокойно платите аннуитет, в следующем месяце - квартале - году довнесете.
А вот сделать аннуитет из диффера - не получится.
Автор темы просто..... не очень хорошо умеет считать
Берем любой ипотечный калькулятор, рассчитываем диффер по параметрам своего кредита. А потом ежемесячно или ежеквартально - к сумме своего аннуитета добавляем разницу