Выполнение ДВУ и суды

[DvGo]

И вообще, если есть законная возможность получить деньги сразу, то не понимаю почему бизнес (ГС) не должен ее применять ?

Т.е. раз есть дыра в букве закона, на его дух наплевать?
С чего бы это 214-ФЗ запрещает получение денежных средств от дольщиков до заключения ДДУ (т.е. до момента его регистрации), а?

Как прокомментируете несоблюдение ПДДУ (даты заключения ДДУ), обусловленное искусственным созданием очереди на регистрацию ДДУ посредством навязывания ДВУ?
Было ли известно ГС до начала заключения ДВУ о существовании ограничений в УФРС по количеству принимаемых документов? Определенно, да!
Т.е. ГС изначально не имел намерения исполнять ПДДУ в части заключения ДДУ?
Как это называется? Не притворная ли сделка? И это, по Вашему, законный способ получения денег от дольщиков?

[Bobby78]

Константин Гриценко, был юн и неопытен тогда)

Серж, по тем вопросам, которые я обсуждал с ним, он все еще остается юн и неопытен, но я не вправе давать оценку человеку в целом, руководствуясь частностями, тем более не будучи знакомым с ним лично. Знаю, что многим людям он помог решить какие-то частные вопросы, что несомненно вносит положительные оттенки в общий портрет человека.

И вообще, если есть законная возможность получить деньги сразу, то не понимаю почему бизнес (ГС) не должен ее применять ? Роберт, ну согласись, чтобы ты выбрал как бизнесмен в этом случае, получив от юристов положительное заключение о возможности ПДДУ, брать 10-20 % взносов на бронирование или требовать за свой привлекательный, постоянно дорожающий товар 100 % предоплату? Одновременно с этим ГС сделал многое, чтобы их жилье стало суперпривлекательным товаром, начиная от цены (самая доступная в черте города возле метро), заканчивая высокими темпами строительства и соблюдением всех сроков сдачи домов по ДДУ.

Лично я не приемлю подмены понятий и стараюсь называть вещи своими именами, хотя в наше время это не всегда в почете, в чем имел возможность убедится на собственном опыте. А ГС, свистя на всех плакатах про 214-ФЗ, занимается ни чем иным, как подменой понятий. Конкретно в моем (далеко не самом плохом) случае (даже не учитывая тот факт, что зарегистрированный ДДУ я получил в июле 2011) дата регистрации ДДУ 30 марта 2011, т.е. ДДУ на регистрацию в Росреестр был предоставлен ГСом 25 марта 2011, спустя 3 с лишним месяца после подписания ПДДУ, ДДУ, ДВОУ, 100% оплаты по ПДДУ и ДВОУ и спустя месяц после срока, зафиксированного в ПДДУ для заключения ДДУ, который как известно, считается заключенным с момента государственной регистрации. В этот срок ГС был 100% застрахован от моего отскока и сэкономил более 100 тыс. руб. на процентах по кредиту (даже если считать, что кредит был бы выдан по ставке рефинансирования). Каким образом в этот момент был застрахован я? ПДДУ вывел меня из под защиты ЗЗПП, которым бы я был защищен в случае, если бы вещи назывались своими именами - договор купли-продажи жилого помещения, которое будет построено к определенному сроку, с условием о 100% предоплате. 214-ФЗ меня не защищал до момента регистрации ДДУ. И если бы ГС решил продать квартиру подороже,то мог бы это спокойненько сделать, руководствуясь пунктами 7.4 и 7.5 ПДДУ. Согласно первому из них обязательства Сторон по ПДДУ прекращаются в связи с истечением срока, в течение которого Сторонами должен был быть заключен Основной договор, а Участник "долевого строительства" утрачивает право на заключение Основного договора. Согласно второму, при прекращении обязательств сторон по ПДДУ в связи с истечением срока, в течение которого Сторонами должен был быть заключен Основной договор, Застройщик в течение 90 дней возвращает Участнику "долевого строительства" фактически внесенную им Сумму обеспечения, если иное не предусмотрено соглашением Сторон (а иное не предусмотрено). Т.е. еще экономит более 100 тыс. руб. на процентах по кредиту. Итог - я в состоянии полугодичной давности, цены убежали вверх, а ГС на ровном месте "заработал" более 200 тыс. руб, плюс продал квартиру дороже.

Все (ну или почти все) в моем случае закончилось успешно, квартира построена и принята, право собственности на регистрации. Но покуда есть теоретическая возможность иного исхода событий, ее нельзя исключать. То, что ГС сделал много я не отрицаю и объективно высказывал свое мнение на этот счет в соответствующих темах. Но руководствуясь твоим же принципом, абстрагируюсь от всех плюсов и минусов ГС и рассматриваю конкретный вопрос - привлечение денег в долевое строительство до заключения ДДУ, выводя при этом покупателя из под защиты ЗЗПП.

Некогда действительно низкая цена на квартиры в СД была платой нового для Питера девелопера за вход на рынок, не более. Цены уже давно не те, а схема предоплата по ПДДУ -> зачет по ДДУ осталась. Кстати, а как выглядят взаимоотношения по ПДДУ в случае ипотеки? Что выступает в качестве обеспечительного платежа по ПДДУ - первоначальный взнос? А если ипотека с нулевым первоначальным взносом (или такого нет) - одобрение кредита банком?

[DvGo]

И если бы ГС решил продать квартиру подороже,то мог бы это спокойненько сделать, руководствуясь пунктами 7.4 и 7.5 ПДДУ. Согласно первому из них обязательства Сторон по ПДДУ прекращаются в связи с истечением срока, в течение которого Сторонами должен был быть заключен Основной договор, а Участник "долевого строительства" утрачивает право на заключение Основного договора.

Извините, Роберт, а что это за трактовка?
"В связи с невыполнением договора договор выполнять не надо"?
Как это так, одна сторона договора выполняет все обязательства, а другая говорит, что передумала?
В договоре явно фигурирует 214-ФЗ, целью заключения договора является создание объекта недвижимости, а Вы говорите "мог бы спокойненько продать квартиру"?
С миллионным штрафом за нарушение 214-ФЗ, и возмещением неустойки за пользование денежными средствами - это спокойненько?

Кстати, а как выглядят взаимоотношения по ПДДУ в случае ипотеки? Что выступает в качестве обеспечительного платежа по ПДДУ - первоначальный взнос? А если ипотека с нулевым первоначальным взносом (или такого нет) - одобрение кредита банком?

Наши же деньги (100% оплата) и выступают.

Свихнуться можно:
- мошеннические договора при отличной (по крайней мере, по скорости) работе строителей,
- ипотека - не кабала, а единственный способ отсрочить оплату П(притворного)ДДУ, да и ещё и заработать на этом.

[Bobby78]

Извините, Роберт, а что это за трактовка?
"В связи с невыполнением договора договор выполнять не надо"?
Как это так, одна сторона договора выполняет все обязательства, а другая говорит, что передумала?
В договоре явно фигурирует 214-ФЗ, целью заключения договора является создание объекта недвижимости, а Вы говорите "мог бы спокойненько продать квартиру"?
С миллионным штрафом за нарушение 214-ФЗ, и возмещением неустойки за пользование денежными средствами - это спокойненько?

Я буквально процитировал формулировки указанных пунктов ПДДУ, предметом которого является заключить в определенный срок ДДУ на оговоренных в ПДДУ условиях. И чисто по формальному признаку (ДДУ не заключен к определенному в ПДДУ сроку) и буквально следуя формулировке п. 7.4 ПДДУ - обязательства Сторон по ПДДУ прекращаются в связи с истечением срока, в течение которого Сторонами должен был быть заключен Основной договор, а Участник "долевого строительства" утрачивает право на заключение Основного договора. И потом бегай по судам, доказывай, что ты не верблюд, а ПДДУ притворная сделка, при этом в лучшем случае получишь назад сумму, уплаченную по ПДДУ, плюс процент за пользование твоими деньгами по ставке рефинансирования, может еще тыщ десять в качестве компенсации морального вреда. Ты ничего не покупал, а лишь собирался в будущем заключить ДДУ, значит ЗЗПП не применим. ДДУ не заключен, значит 214-ФЗ не применим. Пока не зарегистрирован ДДУ - двойные (тройные и т.п.) продажи исключить невозможно. Примеров того, как одна сторона (покупатель жилья) выполняет свои обязательства, а другая (застройщик) говорит, что передумала, не то имела в виду или вообще ничего не говоря сваливает, в нашей стране предостаточно.

А вот обширной судебной практики с миллионными штрафами за нарушение 214-ФЗ и возмещением неустойки за пользование денежными средствами, принятыми в качестве "обеспечения" по разного рода предварительным договорам, я особо не нашел, хотя очень искал. Может подскажете, где глянуть - буду очень признателен.

Наши же деньги (100% оплата) и выступают.

Я серьезно спрашивал, поскольку не видел "ипотечных" ПДДУ, а банки, как известно, деньги перечисляют только по ДДУ, после его заключения (т.е. после государственной регистрации).

[Серж Михайлович]

Т.е. раз есть дыра в букве закона, на его дух наплевать?

DvGo Вы о чем? я серьезно... если Вы юрист, то про "дух" закона обычно вспоминают начинающие молодые юристы в первые годы работы, потом, пообтесавшись в судах РФ и повзрослев, такие выражения уже как то сами собой исчезают... если же Вы не юрист, то Вам вполне простительно.

С чего бы это 214-ФЗ запрещает получение денежных средств от дольщиков до заключения ДДУ (т.е. до момента его регистрации), а?

Ну там много еще других условий застройщик должен выполнить прежде чем деньги получить от дольщика. А вообще я не знаю ответа на вопрос "с чего бы это 214-ФЗ запрещает..." Спросите у авторов закона - депутатов Государственной Думы пятого созыва, наверняка они знают ответ.

Как прокомментируете несоблюдение ПДДУ (даты заключения ДДУ), обусловленное искусственным созданием очереди на регистрацию ДДУ посредством навязывания ДВУ?

Если ГС нарушил сроки заключения ДДУ, то Вы были вправе отказаться от регистрации ДДУ (от его заключения) и потребовать назад свои деньги с уплатой процентов по ст. 395 ГК или могли обратиться в суд и обязать ГС заключить ДДУ с взысканием убытков. Что тут еще комментировать, когда сделка уже не только заключена, а даже исполнена сторонами?

Было ли известно ГС до начала заключения ДВУ о существовании ограничений в УФРС по количеству принимаемых документов? Определенно, да!
Т.е. ГС изначально не имел намерения исполнять ПДДУ в части заключения ДДУ?

Не имея намерения исполнять ПДДУ, стороны бы не стали подписывать ДДУ (в этот же день), дольщик не стал бы вносить обеспечительный платеж и собирать документы на регистрацию, а застройщик не стал бы обременять себя обязанностями по регистрации самого ДДУ.

Как это называется? Не притворная ли сделка? И это, по Вашему, законный способ получения денег от дольщиков?

Притворная сделка - это то, что написано в части 2 ст. 170 ГК РФ. А предварительный договор это то что написано в ст. 429 ГК РФ. Все остальное, включая судебную практику, уже выкладывал, уважаемый Роберт (спасибо ему за это).

[Серж Михайлович]

Лично я не приемлю подмены понятий и стараюсь называть вещи своими именами, хотя в наше время это не всегда в почете, в чем имел возможность убедится на собственном опыте. А ГС, свистя на всех плакатах про 214-ФЗ, занимается ни чем иным, как подменой понятий.

Роберт, так ты что в итоге, не подписал ДДУ или квартиру каким-то другим способом получил? Или работа по 214-ФЗ означает, что квартиры раздаются бесплатно или авансом? Только не сочти эту реплику за подмену понятий:)

Конкретно в моем (далеко не самом плохом) случае (даже не учитывая тот факт, что зарегистрированный ДДУ я получил в июле 2011) дата регистрации ДДУ 30 марта 2011, т.е. ДДУ на регистрацию в Росреестр был предоставлен ГСом 25 марта 2011, спустя 3 с лишним месяца после подписания ПДДУ, ДДУ, ДВОУ, 100% оплаты по ПДДУ и ДВОУ и спустя месяц после срока, зафиксированного в ПДДУ для заключения ДДУ, который как известно, считается заключенным с момента государственной регистрации. В этот срок ГС был 100% застрахован от моего отскока и сэкономил более 100 тыс. руб. на процентах по кредиту (даже если считать, что кредит был бы выдан по ставке рефинансирования). Каким образом в этот момент был застрахован я?

Застрахован от чего? От не заключения ДДУ с застройщиком - застрахован подписанием ПДДУ и своими совместно с ГС действиями по его регистрации. Если ПДДУ не выполняется - либо возврат денег + проценты по 395 ст. ГК либо через суд обязывают заключить ДДУ +убытки по ГК.

ПДДУ вывел меня из под защиты ЗЗПП, которым бы я был защищен в случае, если бы вещи назывались своими именами - договор купли-продажи жилого помещения, которое будет построено к определенному сроку, с условием о 100% предоплате. 214-ФЗ меня не защищал до момента регистрации ДДУ.

Если бы ты отдал деньги в конверте Гриценко, вот тогда ты был бы не застрахован.

И если бы ГС решил продать квартиру подороже,то мог бы это спокойненько сделать, руководствуясь пунктами 7.4 и 7.5 ПДДУ. Согласно первому из них обязательства Сторон по ПДДУ прекращаются в связи с истечением срока, в течение которого Сторонами должен был быть заключен Основной договор, а Участник "долевого строительства" утрачивает право на заключение Основного договора. Согласно второму, при прекращении обязательств сторон по ПДДУ в связи с истечением срока, в течение которого Сторонами должен был быть заключен Основной договор, Застройщик в течение 90 дней возвращает Участнику "долевого строительства" фактически внесенную им Сумму обеспечения, если иное не предусмотрено соглашением Сторон (а иное не предусмотрено). Т.е. еще экономит более 100 тыс. руб. на процентах по кредиту. Итог - я в состоянии полугодичной давности, цены убежали вверх, а ГС на ровном месте "заработал" более 200 тыс. руб, плюс продал квартиру дороже.

Итог - ты в квартире, иные итоги -это история про другого Роберта, купившего квартиру в ЛЭКе, например. И расторгнуть ГС ПДДУ по. п. 7.4.. 7.5. никак бы не смог, при условии выполнения тобою всех действий по ПДДУ и действий для регистрации ДДУ, это я тебе со 100 % гарантией как юрист говорю.

Кстати, а как выглядят взаимоотношения по ПДДУ в случае ипотеки? Что выступает в качестве обеспечительного платежа по ПДДУ - первоначальный взнос? А если ипотека с нулевым первоначальным взносом (или такого нет) - одобрение кредита банком?

При ипотеке- первоначальный взнос+одобрение банка. Ипотека с нулевым взносом по моей памяти просуществовала не очень долго и скорее была рекламным ходом, но могу и ошибаться. Кстати, встречный вопрос, а как выглядят взаимоотношения по ПДДУ в случае рассрочки?

[Серж Михайлович]

Роберт, ты просил - положения из проекта ГК РФ, который прямо вводит такой способ обеспечения обязательства как обеспечительный платеж. Это сделано для того, чтобы отразить в ГК реально применяющиеся в последние годы на практике способы обеспечения обязательств.
"Гражданский кодекс Российской Федерации"
(в ред. Проекта Федерального закона N 47538-6) принят Государственной думой ФС РФ в первом чтении (27 апреля 2012 года).

Статья 381.1. Обеспечительный платеж

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, а также обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон другой стороне определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
2. Если обстоятельства, указанные в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, не наступили в предусмотренный договором срок либо обеспеченное обязательство прекратилось, обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

[Юлия]

ПДДУ вывел меня из под защиты ЗЗПП, которым бы я был защищен в случае, если бы вещи назывались своими именами - договор купли-продажи жилого помещения, которое будет построено к определенному сроку, с условием о 100% предоплате. 214-ФЗ меня не защищал до момента регистрации ДДУ.

Если бы ты отдал деньги в конверте Гриценко, вот тогда ты был бы не застрахован.

К. Гриценко, наверное, постоянно икается. Интересно, почему постоянно упоминается именно он? Помнится, он пришел в группу 2 года назад общаться и помогать, как менеджер ГС и будущий сосед (он действительно живет в СД, лично не знакома, но несколько раз утром видела, узнаваемая личность), отвечая на вопросы, в итоге постоянно получает нападки, иногда огрызается. Спасибо ему за информацию. Остальные менеджеры прекратили общение.

[ask08]

К. Гриценко был у меня менеджером, могу сказать о нем только хорошее и очень хорошее.

[DvGo]

...если же Вы не юрист...

Профессия моя указана в профиле. А булева логика очень способствует развитию честности: компилятор не обманешь, он взяток не берет.

...то Вам вполне простительно.

Вот оно как. Т.е. рассуждение "по совести" - признак дурного тона у юристов?

Не имея намерения исполнять ПДДУ, стороны бы не стали подписывать ДДУ (в этот же день)...

Разве это имеет значение? Заключен-то ДДУ только с момента регистрации...

...а застройщик не стал бы обременять себя...

Навязыванием платных услуг по ДВУ с неопределенным сроком исполнения.

Если ПДДУ не выполняется - либо возврат денег + проценты по 395 ст. ГК либо через суд обязывают заключить ДДУ +убытки по ГК.
...И расторгнуть ГС ПДДУ по. п. 7.4.. 7.5. никак бы не смог, при условии выполнения тобою всех действий по ПДДУ и действий для регистрации ДДУ, это я тебе со 100 % гарантией как юрист говорю.

За инфу - спасибо.

[Серж Михайлович]

Роберт, ты просил - положения из проекта ГК РФ, который прямо вводит такой способ обеспечения обязательства как обеспечительный платеж. Это сделано для того, чтобы отразить в ГК реально применяющиеся в последние годы на практике способы обеспечения обязательств.
"Гражданский кодекс Российской Федерации"
(в ред. Проекта Федерального закона N 47538-6) принят Государственной думой ФС РФ в первом чтении (27 апреля 2012 года).

Статья 381.1. Обеспечительный платеж

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, а также обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон другой стороне определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
2. Если обстоятельства, указанные в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, не наступили в предусмотренный договором срок либо обеспеченное обязательство прекратилось, обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

Кстати если данная статья ГК будет принята, то ГС придется изменять формулировки в ПДДУ, а может даже придумать что-то новое, поскольку обеспечительный платеж по вышеуказанной статье проекта ГК может взиматься в качестве обеспечения только денежного обязательства или неустойки и убытков. В нынешнем ПДДУ как вы помните обеспечительный платеж взимается с нас для обеспечения не денежного обязательства дольщика по подписанию основного договора долевого участия в строительстве.

[Is_Alex]

К. Гриценко, наверное, постоянно икается. Интересно, почему постоянно упоминается именно он? Помнится, он пришел в группу 2 года назад общаться и помогать, как менеджер ГС и будущий сосед (он действительно живет в СД, лично не знакома, но несколько раз утром видела, узнаваемая личность), отвечая на вопросы, в итоге постоянно получает нападки, иногда огрызается. Спасибо ему за информацию. Остальные менеджеры прекратили общение.

Константин принял на себя не только работу по информированию, но и (зачем ему это надо непонятно) роль официального представителя ГС. Что удивительного в том, что негатив на него посыпался после комментариев, которые он себе позволил по вопросам ДВУ.
Тут надо быть или соседом или строго работником ГС. Т.е. в "душе" он согласен с соседями, но вконтакте видимо "работа такая" .

А насчёт остальных менеджеров ... да, были и такие комментаторы из ГС, откровенно писавшие что-то вроде - " ... мало ли что в законе написано, вы живёте в России, и будет так как нужно нам. Вот увидите ..".
Прекратили информировать "в связи с нападками" ? , надо покаяться перед ними ?

В группе 9го корпуса лежит ролик снятой скрытой камерой про продажи менеджера Сергея Обозного, Макар Семашко выкладывал. Я не очень понял, что именно совсем криминальное в его деятельности там освещается, помню лишь, что именно он назначен был одним из членов "счётной комиссии заочного голосования по избранию УК ЭГС". Он был на "новоселье" весной 2011, которое отмечалось во дворе форумчанами, милейший человек. По его словам - назначили в эту комиссию, он даже не в курсе был. Все в реале - милейшие люди. Просто "работа" такая.
Одни выполняют такую работёнку, понимаю что делают, помалкивают, другие ещё и комментарии отпускают.
Вконтакте люди поздравляли строителей ГС, ув. Сергей не постеснялся там отметиться "Спасибо". Строитель

[Серж Михайлович]

...то Вам вполне простительно.

Вот оно как. Т.е. рассуждение "по совести" - признак дурного тона у юристов?

Нет, я говорил, про то, что взывание к "духу" закона в России скорее говорит о наивности взывающего, поскольку как с принятием законов, так и самое главное с их исполнением и правоприменением в России дела обстоят катастрофически. Про "совесть" не готов рассуждать в рамках данной темы.

Не имея намерения исполнять ПДДУ, стороны бы не стали подписывать ДДУ (в этот же день)...

Разве это имеет значение? Заключен-то ДДУ только с момента регистрации...

Конечно имеет. Вступление договора ДДУ в силу с момента его регистрации - это юридическая конструкция, которая включает несколько этапов:
1) процедура согласования существенных условий договора между сторонами в надлежащей письменной форме путем подписания единого договора ДДУ, соответствующего требованиям законодательства;
2) подача двумя сторонами договора, составленного в соответствии с 214-ФЗ и подписанного сторонами, а также необходимых на регистрацию документов в регистрирующий орган;
3) регистрация договора со стороны рег.органа.

Первый этап Вы реализуете непосредственно в день подписания ПДДУ, второй и третий этап вы выполняете постепенно, обеспечив их выполнение и сняв с себя ответственность, путем подписания ДВУ с застройщиком.

...а застройщик не стал бы обременять себя...

Навязыванием платных услуг по ДВУ с неопределенным сроком исполнения.

Называйте это как хотите, но заключение ДВУ - это хоть какая-то гарантия того, что ДДУ будет подан в регистрирующий орган, а не затеряется между двух сторон и УФРС. И отвечать за это заметьте будет ГС-исполнитель, а не вы.
Есть вообще хоть один человек из нескольких тысяч кто сам зарегистрировал ДДУ?
И вопрос скорее не в навязывании ДВУ (тут как сказал бы Роберт, мы находимся под надежной защитой ЗЗПП), а в цене услуг (ее адекватности) и в сроках оказания услуг (которые отсутствуют вообще). Вы еще скажите, что ГС Вам квартиру навязал...

[Серж Михайлович]

ПДДУ вывел меня из под защиты ЗЗПП, которым бы я был защищен в случае, если бы вещи назывались своими именами - договор купли-продажи жилого помещения, которое будет построено к определенному сроку, с условием о 100% предоплате. 214-ФЗ меня не защищал до момента регистрации ДДУ.

Если бы ты отдал деньги в конверте Гриценко, вот тогда ты был бы не застрахован.

К. Гриценко, наверное, постоянно икается. Интересно, почему постоянно упоминается именно он? Помнится, он пришел в группу 2 года назад общаться и помогать, как менеджер ГС и будущий сосед (он действительно живет в СД, лично не знакома, но несколько раз утром видела, узнаваемая личность), отвечая на вопросы, в итоге постоянно получает нападки, иногда огрызается. Спасибо ему за информацию. Остальные менеджеры прекратили общение.

Это называется популярность, он справится.

[Серж Михайлович]

В группе 9го корпуса лежит ролик снятой скрытой камерой про продажи менеджера Сергея Обозного, Макар Семашко выкладывал. Я не очень понял, что именно совсем криминальное в его деятельности там освещается, помню лишь, что именно он назначен был одним из членов "счётной комиссии заочного голосования по избранию УК ЭГС". Он был на "новоселье" весной 2011, которое отмечалось во дворе форумчанами, милейший человек. По его словам - назначили в эту комиссию, он даже не в курсе был.

Я думал я один такой, кто не уловил сути ролика... ура, нас двое...

[Bobby78]

Роберт, ты просил - положения из проекта ГК РФ, который прямо вводит такой способ обеспечения обязательства как обеспечительный платеж.

Серж, спасибо за ссылку. Но в моем понимании, речь идет об обеспечительном платеже, который уплачивается в рамках того договора (основного), выполнение обязательств по которому он обеспечивает, а не в рамках предварительного договора о намерениях заключить основной договор в будущем.

P.S. Не заметил сразу твои комментарии к законодательной инициативе в той форме, в которой она принята в первом чтении.

Ты по сути подтвердил ход моих мыслей и по моему глубокому убеждению изменением формулировок в ПДДУ будет не обойтись, если только придумать что-то новое, лично мне - не ведомое. А по уму, необходимо ввести соответствующие законодательные нормы в 214-ФЗ (например, дополнить статью 12 частью 12.2), позволяющие застройщику брать обеспечительный платеж именно в рамках ДДУ, пусть даже до его государственной регистрации, причем ограничить его размер, скажем теми же 10% от суммы сделки, которыми грозит дольщику расторжение ПДДУ по его инициативе или вине, а также сделать невозможным использование этих средств застройщиком до заключения (регистрации) ДДУ и лишить дольщика возможности отзыва этих средств по собственной инициативе до заключения (регистрации) ДДУ. Это было бы честное, паритетное решение вопроса, дающее обеим сторонам ДДУ уверенность в серьезности намерений контрагента. Но в данном вопросе 214-ФЗ до регистрации ДДУ не защищает застройщика от соскока дольщика, в результате чего многие застройщики используют "законные" схемы, при этом подменяя понятие предварительной оплаты, понятием "обеспечительный" платеж. Свою уверенность (в терминологии Константина) застройщик оценил штрафом в 10% от суммы обеспечительного платежа по ПДДУ, так зачем брать остальные 90%? Понятное дело - бесплатный кредит. Но при этом уверенность дольщика в застройщике до заключения (регистрации) ДДУ застрахована лишь бумажкой под названием ПДДУ и судебными перспективами получить свои средства обратно с процентами по ставке рефинансирования, а уверенность застройщика застрахована имеющимися в его распоряжении средствами дольщика, предельно низкой планкой ответственности в размере 1/365 ставки рефинансирования (0.033%) в день, ростом цен на недвижимость. А вот в рамках ДДУ уверенность дольщика застрахована пропорционально его доле залогом земельного участка (права аренды земельного участка) и строящегося на этом земельном участке дома, правом требования в будущем построенной квартиры и ответственностью застройщика в размере 1/300 ставки рефинансирования (0.04%) в день (или 2/300 ставки рефинансирования (0.08%) в день если дольщик физлицо), а уверенность застройщика застрахована частями 4-6 статьи 5 и частями 3 и 4 статьи 9 все того же 214-ФЗ, а также ответственностью дольщика в размере 1/300 ставки рефинансирования (0.04%) за каждый день просрочки внесения платежа (очередного платежа).

И по поводу одностороннего отказа застройщика от исполнения ДДУ в случае нарушения сроков его оплаты дольщиком Константин также по юности и неопытности лукавит насчет длительности процедуры расторжения заключенного ДДУ до полугода. Достаточно двух месяцев. При наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения ДДУ (систематическое нарушение дольщиком сроков внесения платежей хоть на один день 3 раза в течение года или просрочка единовременного или очередного платежа на 2 месяца) достаточно послать надлежащим образом уведомление об этом дольщику и ДДУ считается расторгнутым с момента направления такого уведомления дольщику (т.е. даже не с момента получения его дольщиком), предварительно направив дольщику уведомления о необходимости погасить задолженность и подождав, при этом, оплату в течение одного месяца с момента вручения данного уведомления дольщику или получив уведомление об отсутствии возможности вручения данного уведомления в связи с отсутствием дольщика по указанному в ДДУ адресу.

[Bobby78]

А по уму, необходимо ввести соответствующие законодательные нормы в 214-ФЗ (например, дополнить статью 12 частью 12.2) ...

Эх, пожалуй, пора определится с потенциальным электоратом и подумать над предвыборной программой к следующим выборам парламентариев

[Юлия]

Почистила тему от лишнего.

[Bobby78]

... чтобы ты выбрал как бизнесмен в этом случае, получив от юристов положительное заключение о возможности ПДДУ, брать 10-20 % взносов на бронирование или требовать за свой привлекательный, постоянно дорожающий товар 100 % предоплату? ...

Подумав - отвечу на твой вопрос. Если бы разумная рентабельность проекта была достижима без привлечения 100% предоплаты сомнительным, на мой взгляд, способом с использованием ПДДУ, например, за счет незамедлительного оказания услуг по регистрации ДДУ после получения всех необходимых документов от дольщика, с целью как можно быстрее зарегистрировать ДДУ и получить по нему деньги, за счет оптимизации и снижения издержек (офис не в ПФ, а где попроще и подешевле, приемка работ от подрядчиков сразу на должном уровне, а не на основании списка недоделок, указанных дольщиком при осмотре и откладывающих процесс передачи квартиры, нормальная охрана того, что уже сделано, чтобы минимизировать риски хищения чего-бы то ни было из готовых к передаче квартир (у меня так было), что ведет к дополнительным расходам и откладыванию срока передачи квартиры и т.п.) - я бы не стал рисковать имиджем компании, ограничился бы обеспечительным платежом в 10% в виде безотзывного аккредитива или типа того (т.е. без его использования в обороте) и отказался бы от искушения получить дополнительную прибыль, поскольку даже один проигранный (пусть и теоретически) на эту тему судебный процесс мог бы привести к непредсказуемым последствиям (от персональной финансовой ответственности должностных лиц в соответствии с КоАП, до сокращения количества новых дольщиков, невыполнения плана продаж, необходимости поиска дополнительных заемных средств для выполнения обязательств перед существующими дольщиками).

Положительное заключение юристов - это только один из пунктов, которые необходимо выполнить для принятия решения. Юристы ведь тоже люди, иногда ошибаются, иногда, оказавшись менее подготовленными и убедительными, чем оппоненты, проигрывают судебные процессы, носящие состязательный характер. Желательно еще получить заключение экономистов, которые смоделируют возможные последствия того, что теоретически может произойти, если точка зрения юристов не будет поддержана судом.

В общем что тут говорить, бабло, к сожалению, в большинстве случаев побеждает добро. "Обеспечительный" платеж по ПДДУ, поступающий на расчетный счет ГС, есть ни что иное, как привлечение средств в долевое строительство с нарушением норм 214-ФЗ (что бы там ни было написано в этом самом ПДДУ). И уж справедливости ради замечу, что все мы этот ПДДУ читали перед тем, как подписать (по крайней мере возможность сделать это была предоставлена, надеюсь, каждому), а многие еще и прекрасно понимали, что подписывают (ну хотя бы в общих чертах). Пока все складывается более или менее удачно и вроде обманутых по ПДДУ дольщиков в СД не наблюдается. Но давайте не будем забывать осень 2008 г., когда основной бенефициар Базэла потерял 85% своего состояния (в основном за счет сдувшихся переоцененных, но все же ценных бумаг и огромной кредитной нагрузки на холдинг). Ведь вторую волну финансового кризиса пока вроде никто не отменял, а процесс регистрация ДДУ пока не претерпел глобальных изменений в сторону ускорения как со стороны ГС (в рамках ДВОУ), так и со стороны Росреестра.

[Аркадий]

В группе 9го корпуса лежит ролик снятой скрытой камерой про продажи менеджера Сергея Обозного, Макар Семашко выкладывал. Я не очень понял, что именно совсем криминальное в его деятельности там освещается, помню лишь, что именно он назначен был одним из членов "счётной комиссии заочного голосования по избранию УК ЭГС". Он был на "новоселье" весной 2011, которое отмечалось во дворе форумчанами, милейший человек. По его словам - назначили в эту комиссию, он даже не в курсе был.

Я думал я один такой, кто не уловил сути ролика... ура, нас двое...

Видимо, вы с ним лично не общались. У молодого человека мания величия. И в ролике это тоже видно.