Выполнение ДВУ и суды

[Bobby78]

А если серьёзно, то если удастся подтащить дела ДДУ к ФЗ о ЗПП, а вместе с этим и 3% пеней в сутки, а не 8% пеней в год по ГК ... то, для минимум юристы начнут штурмовать квартиры дольщиков, умоляя разрешить им вести их великолепные дела споров по ДДУ с Главстроем .

Ну, во-первых, не 8% пеней в год по ГК, а 19.47% в год по 214-ФЗ. Речь и не идет, чтобы натягивать пени, определенные в ЗЗПП, на ДДУ. Убытки сверху, но тоже урегулированы в 214-ФЗ. Моралка и 50% штраф в пользу потребителя в 214-ФЗ не урегулирован (при том, что сами пени по ФЗ-214 меньшего размера, чем по ЗЗПП).

В качестве убытков по ДДУ можно, на мой взгляд, рассматривать всю сумму по ДВОУ, поскольку ЗЗПП запрещает обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Однако этот убыток возникает вне связи с просрочкой передачи квартиры, и вероятно является предметом отдельного иска и нужно доказать принудительное заключение ДВОУ под "страхом" не подписать ДДУ.

Кстати до сих пор практически не обсуждались судебные перспективы по ПДДУ. А на мой взгляд есть вполне реальные шансы получить 16% годовых от суммы договора за период с момента оплаты ПДДУ и до момента подписания соглашения о прекращении обязательства зачетом встречного однородного требования, плюс еще убытки в размере усредненной средней ставки срочных депозитов в банках за этот период от суммы договора за этот же период. В моем случае это в сумме более 200 тыс. руб. Не повод для юристов раскидывать флаеры в почтовые ящики СД или, как говорит Александр, штурмовать квартиры дольщиков, умоляя разрешить им ...? Кроме того, положительный для истца исход подобного дела может грозить и вполне реальными штрафами: г-ну Ермаку от 20 до 50 тыс руб., ООО "Главстрой-СПб" от 0.5 до 1 млн. руб.


Правовая основа иска по ПДДУ:

214-ФЗ

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
...
2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
(часть 2 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
2.2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
(часть 2.2 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
...

Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 10.07.2012 N 118-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

ГК РФ

Статья 14.28. Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

(введена Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ)

1. Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)


ЗЫ. Сейчас придёт Серж Михайлович и в не менее жесткой, юридически выверенной форме разобьёт все светлые мечты

[Серж Михайлович]

28 июня 2012 года было принято постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", согласно пункту 46 которого дано четкое разъяснение о том, что штраф за несоблюдение добровольного порядка урегулирования спора должен взыскиваться в пользу потребителя, а не в пользу государства.

А чем руководствовались суды до этого Постановления, отписывая штраф в пользу государства? Ведь в соответствующем пункте ЗЗПП слова "в федеральный бюджет" исключены законом от 21.12.2004 №171-ФЗ. Правда этим же законом добавлено: в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Видимо все дело было в отсутствии запятой после слова "судом" (о великий, могучий русский язык)?

Руководствовались вот этим:
"Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2006 года" (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07.03.2007)
Вопрос 29: В какой бюджет при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, должен взыскиваться с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя?
Ответ: Согласно п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. "О защите прав потребителей" (в редакции от 27 июля 2006 г.) при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Согласно п. 1 ст. 46 Бюджетного кодекса Российской Федерации штрафы подлежат зачислению в бюджеты городских округов и муниципальных районов, городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга по месту нахождения органа или должностного лица, принявшего решение о наложении штрафа, если иное не предусмотрено Бюджетным кодексом и другими законодательными актами Российской Федерации.
Перечень штрафов и иных изъятий за нарушение законодательства Российской Федерации, зачисляемых в федеральный бюджет, а также нормативы отчислений определены Федеральным законом от 26 декабря 2005 г. N 189-ФЗ "О федеральном бюджете на 2006 год".
Штрафы, взыскиваемые за нарушение законодательства о защите прав потребителей, в этом перечне отсутствуют. Следовательно, в федеральный бюджет эти суммы не взыскиваются.
Таким образом, при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, штраф с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя должен взыскиваться в соответствии с п. 1 ст. 46 Бюджетного кодекса Российской Федерации.

Вышеуказанное разъяснение отменено Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 04.07.2012
"Об отзыве разъяснения", которое гласит:
"В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2006 года в ответе на вопрос N 29 было дано разъяснение о том, что предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя должен взыскиваться в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Бюджетного кодекса Российской Федерации.
28 июня 2012 года принято постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", в пункте 46 которого содержится разъяснение о взыскании указанного штрафа в пользу потребителя. Это разъяснение дано исходя из гражданско-правового характера санкции, предусмотренной в пункте 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".
В связи с принятием названного постановления Пленума вопрос N 29 и ответ на него из Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2006 года исключаются."

[Серж Михайлович]

ЗЫ. Сейчас придёт Серж Михайлович и в не менее жесткой, юридически выверенной форме разобьёт все светлые мечты

Я сейчас кормящий отец и днем времени на разбитие светлых мечт катастрофически нету ... если только ночью гляну апелляционную жалобу Александра и заодно почитаю форум

[Bobby78]

Это разъяснение дано исходя из гражданско-правового характера санкции, предусмотренной в пункте 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Ну я же говорю, запятую в первом абзаце п.6 ст. 13 ЗЗПП забыли поставить (умышленно или случайно). Получалось, что государство извлекает выгоду в пользу неопределенного круга лиц в связи с нарушением прав конкретного лица. Непорядок.

Серж Михайлович, спасибо большое за ссылку на Постановление. Есть в нем еще один интересный пункт 34 второй абзац:
Применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

[Bobby78]

Я сейчас кормящий отец

О, это почетная и приятная миссия!!!

[Is_Alex]

Да не иссякнет источник кормления

[Bobby78]

Говоря о правовой основе иска по ПДДУ ошибся в указании источника. Штрафы на должностных и юрлиц накладываются в соответствии со статьей 14.28 не ГК РФ, а КоАП РФ.

[Bobby78]

Вчера получил в ПФ кадастровый паспорт и второй экземпляр акта. Теперь думаю, на остаток суммы (9900 руб.- 881.40 руб. (стоимость изготовления кадастрового паспорта согласно тарифам ГУИОН, которая превышает стоимость кадастрового паспорта, уплаченную за него ГС при проведении первичной инвентаризации) - 264.42 руб. (30% стоимости кадастрового паспорта, в качестве оплаты услуг ГС по его получению), итого 8 754.18 руб.) еще одно письмо с требованием о возврате в ГС написать или сразу в суде разбираться? Письмо - это еще месяц-полтора ждать и в случае положительного ответа эпопея с ДВОУ завершится с указанным финансовым результатом (так сказать, проверка реакции ГС на пока отрицательно складывающуюся для них судебную практику по ДВОУ). Ну а если в суд, то как решит самый гуманный в мире.

[Серж Михайлович]

А если серьёзно, то если удастся подтащить дела ДДУ к ФЗ о ЗПП, а вместе с этим и 3% пеней в сутки, а не 8% пеней в год по ГК ... то, для минимум юристы начнут штурмовать квартиры дольщиков, умоляя разрешить им вести их великолепные дела споров по ДДУ с Главстроем .

ЗЫ. Сейчас придёт Серж и в жесткой, юридически выверенной форме разобьёт все светлые мечты

Все светлые мечты не разобью, наоборот их подкреплю...судебной практикой
Так, например, свеженькое.
"Обзор Верховного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.02.2012)

6. К отношениям, возникающим из договора, заключенного гражданином-инвестором, являющимся участником долевого строительства многоквартирного дома, в целях приобретения в собственность жилого помещения для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Общественная организация "Калужский областной центр защиты прав потребителей" обратилась в суд в интересах А. с иском к ЗАО "МПМК-3" о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, сославшись на то, что 10 ноября 2006 г. между А. и ответчиком заключен договор о долевом участии в строительстве жилья, согласно которому А. приняла на себя обязательство оплатить стоимость однокомнатной квартиры в строящемся доме в г. Калуге, а ответчик - передать ей в собственность указанную квартиру по окончании срока строительства, установленного договором, не позднее второго квартала 2007 года. А. свои обязательства по договору исполнила, однако квартира ей передана не была.
Решением районного суда иск удовлетворен частично. В пользу А. взыскана неустойка за просрочку исполнения обязательства по передаче ей квартиры в собственность в размере 100 тыс. руб. Во взыскании штрафа и компенсации морального вреда отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные постановления об отказе в иске о взыскании штрафа и компенсации морального вреда.
Разрешая дело, суд первой инстанции, придя к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в части требований о взыскании в пользу А. неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры, отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания штрафа и компенсации морального вреда. При этом суд исходил из того, что к возникшим правоотношениям положения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" неприменимы.
Суд кассационной инстанции согласился с решением суда первой инстанции, указав на отсутствие оснований для его отмены в связи с неправильным, по мнению суда, толкованием положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Однако Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает, что с постановлениями судов первой и кассационной инстанций в части отказа в удовлетворении требований о взыскании штрафа и компенсации морального вреда нельзя согласиться в связи со следующим.
Судом установлено, что 10 ноября 2006 г. между А. и ответчиком заключен договор о долевом участии в строительстве жилья, согласно которому А. приняла на себя обязательство оплатить стоимость однокомнатной квартиры, а ответчик - передать ей в собственность указанную квартиру не позднее второго квартала 2007 года.
Целью договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 10 ноября 2006 г., заключенного А., являлось приобретение в строящемся доме конкретной квартиры для личных нужд, то есть для проживания. Из договора следует, что А. (инвестор) заключила договор с целью приобретения конкретного жилого помещения в собственность.
Таким образом, А., приобретая квартиру для личных нужд и инвестируя денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), являлась потребителем оказываемых ЗАО "МПМК-3" услуг. В срок, установленный договором, квартира потребителю передана не была.
По утверждению ответчика, срыв своевременного окончания строительства обусловлен невыполнением подрядчиком обязательств по остеклению пластиковыми окнами возводимого дома.
Согласно пункту 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом.
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и принятыми в соответствии с ним иными правовыми актами.
Законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой.
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей").
В силу статьи 15 названного Закона моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную, деятельность, распространил действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и тем самым предоставил им право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств.

Как это применять на практике? Те дольщики, кто судится с ГС по взысканию неустойки за несвоевременную передачу квартиры вправе требовать также выплаты им 50 % от взысканной неустойки в качестве штрафа за невыполнение в добровольном порядке требований потребителя, а также компенсацию морального вреда.

[Bobby78]

Не спится, Серж Михайлович? Проблемы соседей покоя не дают? Кстати, пару постов назад у меня эта мысль проскакивала, а теперь и подтверждена судебной практикой.

Моралка и 50% штраф в пользу потребителя в 214-ФЗ не урегулирован (при том, что сами пени по ФЗ-214 меньшего размера, чем по ЗЗПП)

[Серж Михайлович]

Не спится, Серж Михайлович? Проблемы соседей покоя не дают? Кстати, пару постов назад у меня эта мысль проскакивала, а теперь и подтверждена судебной практикой.

Моралка и 50% штраф в пользу потребителя в 214-ФЗ не урегулирован (при том, что сами пени по ФЗ-214 меньшего размера, чем по ЗЗПП)

В такую жару фиг уснешь) А мысль правильная. Что касается применения повышенной 3-х % неустойки из ФЗ "О защите прав потребителей" к нарушению срока передачи квартиры по ДДУ, то судебная практика также сложилась однозначная - должна взыскиваться неустойка, предусмотренная ФЗ № 214 О долевом участии в строительстве. Неустойка по ФЗ О защите прав потребителей в данном случае взыскана быть не может, так как ФЗ 214 уже установлен размер неустойки. а значит Закон о защите прав потребителей в данном случае не применяется.

[Серж Михайлович]

Кстати до сих пор практически не обсуждались судебные перспективы по ПДДУ. А на мой взгляд есть вполне реальные шансы получить 16% годовых от суммы договора за период с момента оплаты ПДДУ и до момента подписания соглашения о прекращении обязательства зачетом встречного однородного требования, плюс еще убытки в размере усредненной средней ставки срочных депозитов в банках за этот период от суммы договора за этот же период. В моем случае это в сумме более 200 тыс. руб. Не повод для юристов раскидывать флаеры в почтовые ящики СД или, как говорит Александр, штурмовать квартиры дольщиков, умоляя разрешить им ...? Кроме того, положительный для истца исход подобного дела может грозить и вполне реальными штрафами: г-ну Ермаку от 20 до 50 тыс руб., ООО "Главстрой-СПб" от 0.5 до 1 млн. руб.


Правовая основа иска по ПДДУ:

214-ФЗ

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
...
2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
(часть 2 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
2.2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
(часть 2.2 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
...

Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 10.07.2012 N 118-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

ГК РФ

Статья 14.28. Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

(введена Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ)

1. Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)


ЗЫ. Сейчас придёт Серж Михайлович и в не менее жесткой, юридически выверенной форме разобьёт все светлые мечты

Разбиваю) ПДДУ не противоречит действующему законодательству, что подтверждается многочисленной судебной практикой.
По ПДДУ с ГС мы обязались заключить ДДУ до определенной даты и внесли сумму в качестве обеспечения своего обязательства по заключению ДДУ, а не в качестве оплаты за квартиру. Эта схема абсолютно легальна. т.е. не противоречит действующему гражданскому законодательству РФ. Более того в новом проекте Гражданского кодекса РФ, который планируется принять в ближайшие полгода такой обеспечительный платеж и его законность по предварительному договору уже прямо прописаны в законе. В дальнейшем ГС ваш обеспечительный платеж в соответствии с соглашением о зачете засчитал в счет оплаты по ДДУ, причем соглашение это подписывалось датой регистрации ДДУ ( задним числом). Таким образом, резюме:
- ПДДУ не противоречит действующему законодательству;
- обеспечительный платеж по ПДДУ не является юридически привлечением денежных средств на строительство;
- как только ДДУ был заключен обеспечительный платеж, выполнивший свое назначение, должен был быть возвращен плательщику, однако в соответствии с соглашением о зачете за подписью плательщика данный платеж засчитан в счет оплаты по ДДУ. Следовательно, нарушения по пользованию обеспечительным платежом также не имеется.
Что касается вопроса, о том, что часто по ПДДУ был нарушен срок заключения ДДУ ( из-за длительной регистрации в ФРС или из-за долгих сроков подачи документов ГС), то судебная практика исходит из следующего:
- если срок заключения (регистрации) основного договора, указанный в ПДДУ нарушен, но при этом совокупность обстоятельств (внесение плательщиком обеспечительного платежа по ПДДУ в полном объеме и в установленный срок, невозвращение застройщиком ответчику указанной суммы, подписание сторонами ДДУ, которое расценивается как начало фактического исполнения обязательств сторон заключить основной договор, заключение сторонами ДВУ на услуги по регистрации ДДУ, дальнейшее подписание соглашения о зачете, после регистрации ДДУ) свидетельствует о не прекращении предварительного договора участия в долевом строительстве, и более того, дает основания для вывода о надлежащем исполнении ПДДУ сторонами и о заключении сторонами основного договора ДДУ.

[Bobby78]

обеспечительный платеж по ПДДУ не является юридически привлечением денежных средств на строительство

Если буквально следовать тексту ПДДУ, то так оно и есть. Но если это действительно обеспечительный платеж, то он, в принципе, должен покрывать риски застройщика в связи с отказом дольщика от заключения ДДУ (например заявление дольщика в УФСГРКиК о прекращении регистрации ДДУ), не более. И в таком случае 10% от суммы основного договора было-бы вполне достаточно, на мой взгляд, чтобы покрыть разумные риски, даже гипотетический, связанный с понижением цены кв.м. По моему ЮИТ так и делает и если я ничего не путаю, то деньги эти поступают не на расчетный счет ЮИТа, а открывается безотзывный аккредитив в банке. В этой схеме дольщик выглядит более защищенным. И положения 214-ФЗ не нарушены. По этой схеме деньги в строительство до подписания ДДУ не могут быть привлечены. А по схеме с ПДДУ могут и, уверен, успешно привлекаются.

Но тем не менее судебная практика есть, судебная практика. Против нее не попрешь. Почитаю НК РФ, посмотрю каким количеством килорублей нужно рискнуть, чтобы попытаться оспорить порочную, на мой взгляд, практику, которая, по моему убеждению, противоречит действующему законодательству. Интересно также будет взглянуть на готовящиеся поправки к ГК РФ относительно узаконивания подобных схем.

[цедент]

В принципе в голове созревает план (пока сырой), как (при желании) избавится от ДВОУ изначально.
Итак, подписание ПДДУ, ДДУ и ДВОУ в один день. Далее ждем выдачи ПДДУ на руки (единственное не помню ДВОУ выдают на руки сразу в день подписания и требуют подтверждения оплаты по нему при получении ПДДУ или выдают вместе с подписанным ПДДУ и потом идешь оплачивать оба договора). Если подтверждения оплаты по ДВОУ не требуется для получения на руки ПДДУ (по-моему так оно на самом деле и было), то получив ПДДУ - оплачиваем его (разумеется оплату по ДВОУ не делаем), одновременно направляя в ГС письмо с описью и уведомлением о вручении, с просьбой выдать на руки три экземпляра подписанного с обоих сторон ДДУ для самостоятельной его регистрации в УФСГРКиК, ждем истечения 30 календарных дней с момента подписания ДВОУ, после чего обязательства по нему прекращаются и идем в ПФ получать ДДУ. Просим 3 экземпляра ДДУ, мотивируя тем, что регистрацию вы намерены сделать самостоятельно, ввиду того, что обязательства по ДВОУ прекращены в связи с его неоплатой, и вот тут самый тонкий момент и возможны различные варианты развития сценария: 1) Вам выдают три экземпляра и берут с Вас расписку в получении и обязательство вернуть экземпляр ГС после регистрации; 2) Вам не выдают ни одного экземпляра, Вы остаетесь без заключенного ДДУ, Вам возвращают деньги, уплаченные по ПДДУ, возможно в судебном порядке удастся вернуть проценты за пользование чужими деньгами, упущенную выгоду, моральный ущерб.

ПДДУ сам по себе противозаконен. Я думаю, что под оформление ДДУ лучше оплатить и прогнуться (слишком большие риски потерять все), а когда ДДУ оформлен - все в ваших руках. Я думаю, что оплачивать вообще следует только ДВУ по регистрации ДДУ, а по регистрации собственности - просто не оплачивать и делать самостоятельно. Будет ли ГС в таком случае чинить препятствия по регистрации ДДУ? возможно что и да, тогда остается расторжение второй части ДВУ в судебном порядке.

[цедент]

Привет, всем!
Мои поздравления, очень приятная новость.
У меня есть вопрос, суть дела в том, что собираюсь зарегистрировать свои отношения.
Если все хорошо, сдача третьей очереди в декабре. После получения акта приема квартиры, можно
сразу же регистрировать недвижимость, или надо ждать пока не сдадут всю третью очередь.
Имею ввиду все корпуса? ДВУ оплачена только первая часть, то есть в регистрацию могу делать сама.
Просто квартиру покупала сама, и не хочу что бы будущий супруг имел к ней отношение,понимаю
что могу сделать брачный контракт, но хотелось все таки без него. если после приема квартиры не надо
ждать , пока примут все остальные, то и браком можно подождать.....
Заранее спасибки

ваша квартира не будет признана совместной собственностью, так как на момент ОПЛАТЫ вы не состояли в браке, и это можете документально подтвердить в случае претензий супруга. А от себя добавлю - наличие имущества, к которому один из супругов "отношения не имеет" - самый быстрый путь к концу самих отношений. может, проще их не регистрировать тогда?

[Is_Alex]

Разбиваю) ПДДУ не противоречит действующему законодательству, что подтверждается многочисленной судебной практикой.
й регистрации ДДУ ( задним числом). Таким образом, резюме:
- ПДДУ не противоречит действующему законодательству;
- обеспечительный платеж по ПДДУ не является юридически привлечением денежных средств на строительство;
- как только ДДУ был заключен обеспечительный платеж, выполнивший свое назначение, должен был быть возвращен плательщику, однако в соответствии с соглашением о зачете за подписью плательщика данный платеж засчитан в счет оплаты по ДДУ. Следовательно, нарушения по пользованию обеспечительным платежом также не имеется.

несколько заметок по этому поводу

http://гсн22.рф/?item=127

http://soinvestor.net/publ/predvariteln ... 4/1-1-0-38

Общие выводы - привлекая 100% сумму платежа за квартиру в ПДДУ на свои счета, ГС тут же попадает на обвинения в обходе ФЗ-214. Т.е. перекладывание 100% рисков при таких пдду на клиентов, чревато и наказуемо.

Федеральный закон №214-ФЗ предусматривает единственный законный способ вовлечения граждан в такие отношения – договор участия в долевом строительстве . Привлечение денежных средств граждан для строительства по иным договорам, в том числе предварительным незаконно. В такой ситуации Федеральный закон №214-ФЗ предусматривает только один вариант защиты и восстановления нарушенных прав гражданина – это требование:

1. немедленного возврата переданных такому лицу денежных средств,

2. уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств,

3. возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

[Bobby78]

Не сочтите за хвастовство, но то, что я написал постом раньше основывалось исключительно на чтении ФЗ-214 и собственном представлении о природе ир азмере обеспечительного платежа по ПДДУ. Увидел подтверждение своих мыслей в приведенных Is_Alex ссылках. Но Серж Михайлович правильно понял мой вопрос и отвечал именно на него - каковы судебные перспективы после надлежащего исполнения Застройщиком ПДДУ (и ДДУ), подтвержденного подписью Дольщика, оспорить незаконное (в обход 214-ФЗ) привлечение денежных средств в строительство по ПДДУ и взыскать с Застройщика предусмотренную законом компенсацию. И я пока не расстался с этой идеей.

[Is_Alex]

И я пока не расстался с этой идеей.

Мне эта идея уже всё больше и больше нравится (с учётом того что у первой очереди ооочень много тех кто заключал ПДДУ вносил далеко не обеспечительный а 100% платёж и получали приглашение подписывать ДДУ последними, в ноябре, даже исходя из сроков апрель-ноябрь). Возможно я не прав, но умозаключения мониторящего "гражданинавобнимкусмонитором" насчёт "вы вляпались" настолько глубоко ошибочны, что шалости с ДВУ и такое отношение к клиентам могут перерасти в совсем недетские последствия.

Обсуждение уже пошло за рамками топика ДВУ и суды, просьба к модераторам, вынести относящееся к ПДДУ в отдельный топик "ПДДУ и суды" . И было бы неплохо вообще скрыть такие обсуждения поглубже с доступом только реальным людям и выносить "созревшее решение" в виде faq или руководства к действиям . Возможно я становлюсь похожим на Макара Семашко, но в наших обсуждениях уже "намониторить" можно на вполне реальные последствия

[цедент]

Получалось, что государство извлекает выгоду в пользу неопределенного круга лиц в связи с нарушением прав конкретного лица. Непорядок.

Само по себе что здесь такого? государство и должно "извлекать выгоду" с правонарушителей - будь то ФЛ или ЮЛ, в свою пользу. В чью же пользу должны зачисляться штрафы, например, гибдд - в пользу инспектора что ли? так что в самом утверждении никакого "непорядка" не вижу. Другое дело, что в данном частном случае по существующим законам данный штраф вроде как в пользу истца....

[sosedi]

самая интересная колонка для чтения
всем аффторам респект..