Бесплатные юридические консультации на форуме

[Stary]

Уважаемые пользователи форума, если у вас возникли вопросы правового характера, предлагаю задавать их в этой теме. На ваши вопросы ответит руководитель юридической компании «Премиум-Консалт» Староверов Алексей. Все консультации абсолютно бесплатны и будут проводиться в формате «вопрос-ответ».

[vlad-trans]

Добрый день!

Пожалуй, наиболее частый вопрос о ДДУ (ипотека).

Как правило, при заключении кредитного договора с банком, ограничен срок регистрации ДДУ в УФРС. Но всем известно, что договоры "висят" в гос. органе по полгода. Всем также известно, что в этом никто не виноват, мол, это общая беда российского бюрократического аппарата и прочее, и прочее.

Далее, в кредитном договоре ограничен также срок регистрации собственности после подписания Акта приемки-передачи квартиры (30 дней, по-моему). Но всем известно, что регистрация собственности "висит" в гос. органе годами.

Вопрос: каковы правовые последствия для заемщика, и как повлиять на ускорение этих процессов?

Банк и застройщик, конечно, могут договариваться между собой и смотреть на реальные сроки сквозь пальцы, но ведь заемщик-то находится в самой невыгодной ситуации, с точки зрения закона. Так?

[Bobby78]

Здравствуйте.

Разместил здесь сообщение с приложенным проектом письма в ГС. Идея - расторгнуть навязанный застройщиком договор возмездного оказания услуг по содействию в регистрации ДДУ и права собственности на квартиру в части выполнения второй половины договора (регистрация собственности) и вернуть часть денег. Может, прокомментируете перспективы.

[Stary]

... Вопрос: каковы правовые последствия для заемщика, и как повлиять на ускорение этих процессов?

Банк и застройщик, конечно, могут договариваться между собой и смотреть на реальные сроки сквозь пальцы, но ведь заемщик-то находится в самой невыгодной ситуации, с точки зрения закона. Так?

Сроки исполнения территориальными отделами Управления Росреестра по Санкт-Петербургу государственной функции по регистрации договора долевого участия составляют 5 рабочих дней. В случае нарушения срока, существует единственный законный способ - подавать жалобу на имя руководителя Управления Егорова М.Д. Так же можно сообщить о нарушении прав по «телефону доверия» - (812) 324-32-70. В случае бездействия регистрационного органа можно обратиться в суд с иском о понуждении ФРС в проведении регистрационных действий, но эта процедура небыстрая.

Что касается правовых последствий по кредитному договору, то, конечно же, все зависит от конкретного банка. С точки зрения закона, конечно же, банк в результате невыполнения Заемщиком требований кредитного договора «о регистрации ДДУ в определенный срок» имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать вернуть деньги, либо «забрать» залог – квартиру.

На практике, если Заемщик вносит платежи за пользование кредитом без нарушений срока, то, скорее всего, банк не будет иметь возражений «подождать» окончания регистрации ДДУ. В таких ситуациях банки идут на уступки, т.к. им невыгодно расторжение договора с «честным» Заемщиком.

[Stary]

Здравствуйте,

Разместил здесь сообщение с приложенным проектом письма в ГС. Идея - расторгнуть навязанный застройщиком договор возмездного оказания услуг по содействию в регистрации ДДУ и права собственности на квартиру в части выполнения второй половины договора (регистрация собственности) и вернуть часть денег. ...

Ознакомился с письмом (претензией). Уверен, что ГС вносить, предложенные вами изменения, в договоры не будет. Если хотите расторгнуть этот договор, то советую перенести данную ситуацию в правовое поле, регулируемое нормами Закона о защите прав потребителей (далее - ЗЗПП). По смыслу норм статьи 27 ЗЗПП, в том случае, если договором оказания услуг не предусмотрен срок оказания таких услуг, то исполнитель – ГС - должен оказать такие услуги в срок, установленный правилами оказания отдельных видов услуг.

Согласно п. 3 Правил бытового обслуживания населения в РФ (утв. Постановлением Правительства РФ от 15.08.1997 № 1025) Исполнитель обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию об услугах, которая в обязательном порядке должна содержать сроки оказания услуг.

Хотите «насолить» ГС - сообщите о нарушении в РосПотребНадзор, хотите расторгнуть договор – обращайтесь в суд.

[Varvara1965]

Покупала квартиру через АН. Квартиру не бронировала до одобрения ипотеки, потому что не хотела платить за бронь 1.5%... Документы на ипотеку были отправлены по электронной почте, т.к. я - региональный заемщик. Получила одобрение от банка. Приехала в ГС с оригиналами документов и представителем АН... Вдруг в один момент все меняется, и меня вынуждают подписать ДВОУ, мотивируя это тем, что банк без этого договора не выдаст мне кредит. Времени у меня не было долго размышлять, и я заплатила. А недавно я узнала, что с февраля отменили ДВОУ тем, кто приходит в ГС с одобренным кредитом... Хочу вернуть свои деньги. Посоветуйте, как это сделать.

Спасибо.

[DvGo]

Добрый день, Алексей.

Вопрос №1:

хотите расторгнуть договор – обращайтесь в суд.

Зачем? Если есть

Статья 782 ГК РФ. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг
1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Вопрос №2:
Если односторонний отказ заказчика от исполнения договора возмездного оказания услуг происходит после оплаты стоимости договора, но до начала предоставления услуг исполнителем (как в случае ДВУ, где услуги по регистрации собственности в принципе не могут быть начаты до передачи квартиры дольщику) - как регламентирует закон действия исполнителя?

Обязан ли исполнитель вернуть сумму, полученную им от заказчика авансом, в счет оплаты стоимости договора оказания услуг?

[Юлия]

Varvara1965, хотела бы уточнить, Вы сколько по ДВУ заплатили и когда Вы обратились в ГС с одобренной ипотекой? ДВУ за регистрацию ДДУ и права собственности (на данный момент стоимость услуг составляет 28800, текст можно посмотреть здесь) всем приходилось заключать, а вот на счет части ипотеки - это уже отдельно.

[Stary]

Вопрос №1:

хотите расторгнуть договор – обращайтесь в суд.

Зачем? Если есть

Статья 782 ГК РФ. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг
1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Вопрос №2:
Если односторонний отказ заказчика от исполнения договора возмездного оказания услуг происходит после оплаты стоимости договора, но до начала предоставления услуг исполнителем (как в случае ДВУ, где услуги по регистрации собственности в принципе не могут быть начаты до передачи квартиры дольщику) - как регламентирует закон действия исполнителя?

Обязан ли исполнитель вернуть сумму, полученную им от заказчика авансом, в счет оплаты стоимости договора оказания услуг?

Ответ на вопрос № 1.
Прошу прощения, дал неполный ответ. Он должен звучать так: «хотите и расторгнуть договор, и вернуть деньги – лучше не тратить время, а сразу обращаться в суд». Действительно, руководствуясь ст. 782 ГК, вы имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Кстати, статья является бланкетной, и применяется в совокупности со ст. 32 Закона о защите прав потребителей. Кроме того, Заказчику законом предусмотрено и гарантировано право в любое время и по своему усмотрению отказаться от исполнения договора бытового подряда (п. 2 ст. 731 ГК РФ). Но поверьте, даже при точном соблюдении процессуального порядка расторжения (отказа) договора, ваши шансы на то, что ГС в добровольном порядке вам вернет оставшиеся деньги – ничтожны. Поэтому - все споры через суд!!!

Ответ на вопрос № 2.
Законом установлено следующее: В случае вашего отказа от исполнения ДВОУ, вы обязаны уведомить об этом Исполнителя. При этом вы обязаны оплатить Исполнителю ту часть цены, предусмотренной ДВОУ, которая пропорциональна фактически оказанным услугам. Соответственно, требуйте с ГС вернуть вам деньги за фактически не оказанные услуги.

[Stary]

... Вдруг в один момент все меняется, и меня вынуждают подписать ДВОУ, мотивируя это тем, что банк без этого договора не выдаст мне кредит. Времени у меня не было долго размышлять, и я заплатила. А недавно я узнала, что с февраля отменили ДВОУ тем, кто приходит в ГС с одобренным кредитом... Хочу вернуть свои деньги. Посоветуйте, как это сделать.

Varvara1965, исходя из тех обстоятельств, что Вы указали в своем вопросе, сложно дать Вам квалифицированный ответ, т.к. неясно каков предмет ДВОУ, т.е. какие именно услуги должны были быть Вам быть оказаны. Если понимаете, что Вас ввели в заблуждение, то вернуть деньги Вы сможете, как показывает практика, только в судебном порядке. Если уверены, что сможете доказать факт введения Вас в заблуждение относительно того, что без ДВОУ банк не выдаст Ввам кредит (как я понимаю, в заблуждение Вас ввели сотрудники Главстроя), то можете обратиться с заявлением на ГС в Федеральную Антимонопольную службу.

[Bobby78]

Stary, Спасибо за Ваши комментарии. Крайне полезную тему Вы создали на форуме.
И еще о ГС-овском ДВОУ. Эта тема интересует многих дольщиков СД. Цена на эти услуги возросла троекратно, и уж точно, не благодаря баснословному спросу. ФАС, конечно, не будет этим заниматься (хотя, почему бы и нет). Можно в Роспотребнадзор капнуть, как минимум, один иск в отношении отдельных положений ДДУ ГС уже проиграл. Тут бы доказать навязывание услуги, заключение ДДУ ставится (разумеется, неофициально) в зависимость от заключения ДВОУ. Официально то ли Ермак, то ли Бузулуцкий заявили, что договор сугубо добровольный, мол, это менеджеры перестарались, крайне настойчиво предлагая заключить ДВОУ, без которого ДДУ не подпишут.

Но поверьте, даже при точном соблюдении процессуального порядка расторжения (отказа) договора, Ваши шансы на то, что ГС в добровольном порядке вам вернет оставшиеся деньги – ничтожны. Поэтому - все споры через суд!!!

Скажите, а если исполнитель добровольно не выполняет на вид бесспорное требование заказчика вернуть часть аванса за вычетом фактически понесенных расходов (за вычетом стоимости фактически оказанных услуг), в ходе судебного разбирательства на исполнителя не налагается штраф за отказ добровольно исполнить законное требование заказчика? Где-то проскакивала инфа, что налагается, но, возможно, не в суде, а при обращении в Роспотребнадзор. Может, тогда в уведомлении об одностороннем отказе заказчика от договора с требованием вернуть часть аванса стоит указать, что при отказе исполнителя добровольно перечислить остаток средств заказчику одновременно с иском в суд последует жалоба в Роспотребнадзор? Ведь в случае массовых односторонних отказов заказчиков от ДВОУ и отказе исполнителя возвратить остаток средств, последующие судебные иски, дополненные жалобами в Роспотребнадзор, приведут к ощутимому дополнительному уменьшению жировой прослойки ГС.

[Stary]

По делам о защите прав потребителей, в случае признания судом нарушения прав потребителя, на исполнителя накладывается штраф в размере 50% от цены иска. Помимо этого, необходимо требовать неустойку за пользование чужими денежными средствами.

[Nikolanna2]

Stary, Спасибо за Ваши комментарии. Крайне полезную тему Вы создали на форуме.

Я немного не по теме...

Вчера вечером смотрела часть программы по 2 каналу с Мамонтовым и Лолитой (о ТСЖ). Понравился опыт председателя ТСЖ из Владивостока (Елены...), которая, являясь юристом, сумела создать у себя в домах "оазис законности, рациональности и благополучия". Оплата у них по городу сама низкая, все кадры - из своих жильцов, бюджет прозрачный, откатов нет. Но она сама говорит, что у нее ситуация исключительная, потому что она - юрист, и чуть чего не так - иски в суд на все органы городской управы. И выигрывает!..

[Берсеркер]

Чтобы расторгнуть ДВОУ - в суд идти не нужно. Нужно просто НЕ заплатить по нему. Читайте ДВОУ внимательно. И сразу после заключения - направить в ГС письмо о том, что договор считаете незаключённым, т.к. нет потребности в их услугах, а также, не хотите, чтобы они что-то по нему предпринимали и несли расходы.

[Евгенья]

Здравствуйте!

Мой вопрос шире, чем только проблемы СД. О неплательщиках комммунальных платежей.

Сейчас в наших подъездах (дом ЖСК, не Северная Долина) в очередной раз висит угроза отключить ГВС, в сентябре не включить отопление и прочие ужасы. Пугаются этого, однако, только добросовестные плательщики, а те, к кому обращено воззвание - "и в ус не дуют".

Думаю, при огромном количестве квартир в домах СД эта проблема станет актуальной и здесь.

Скажите, есть ли в нашей стране РЕАЛЬНАЯ защита добросовестных плательщиков? В смысле - возможность лишить людей получения неоплаченных услуг, не ущемляя добросовестных?

Если что, то в суды наша председатель обращалась с исками. Суды нами выигрывались, но деньги должники все равно не платили.

[Серж Михайлович]

Уважаемый Stary, какое имеют отношение к регулированию ДОУ с Главстроем Правила бытового обслуживания населения в РФ?

[Stary]

... Скажите, есть ли в нашей стране РЕАЛЬНАЯ защита добросовестных плательщиков? В смысле - возможность лишить людей получения неоплаченных услуг, не ущемляя добросовестных? ...

Проблема широкая, и говорит о несовершенстве Российского законодательства. В конкретном случае оно на стороне недобросовестных плательщиков!

«Заставить» платить по нашему закону нельзя. Единственный вариант – обратить взыскание на имущество должника. Это возможно сделать, получив судебное решение о взыскании долга и обратившись в службу судебных приставов. Они уже и занимаются розыском должника и принадлежащего ему имущества, на которое может быть обращено взыскание. Как видно, процедура достаточно долгая, и, в большинстве случаев, «малоэффективная». Зачастую у должника из всего имущества имеется только квартира, но на нее не может быть распространено взыскание, т.к. в силу абзаца второго ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ единственное, принадлежащее гражданину-должнику и его семье жилье, обладает имущественным иммунитетом.

14 мая 2012 года Конституционный суд РФ провозгласил Постановление по делу о проверке конституционности абзацев первого и второго части 1 статьи 446 ГПК РФ. Позиция суда дала некий толчок на ослабление имущественного иммунитета. Судом при рассмотрении данного дела было установлено, что распространение имущественного иммунитета на жилые помещения, размеры которых превышают средние показатели, а их стоимость достаточна для удовлетворения требований кредитора, нарушает баланс законных интересов участников исполнительного производства. Иммунитет на такое помещение необоснованно и несоразмерно ограничивает права кредитора. Суд обязал законодателя установить пределы действия имущественного (исполнительского) иммунитета; предусмотреть гарантии сохранения жилищных условий для должника и членов его семьи, необходимых для их нормального существования; предусмотреть порядок обращения взыскания на жилое помещение (его части) и уточнить перечень лиц, подпадающих под понятие «совместно проживающие с гражданином-должником члены его семьи».

Что касается возможности лишить людей получения неоплаченных услуг, не ущемляя добросовестных – проблема «практически» не решаемая правовым путем.

[Stary]

Серж Михайлович, Отвечаю на Ваш вопрос.

Уважаемый Stary, какое имеют отношение к регулированию ДОУ с Главстроем Правила бытового обслуживания населения в РФ?

В теории права существуют такие понятия, как общие и частные нормы права. Общей нормой являются основной закон - Конституция РФ, а так же кодексы РФ. Применимо к данной ситуации - Гражданский кодекс РФ. Частными нормами являются положения, содержащиеся в подзаконных нормативных правовых актах. Применимо к данной ситуации - Закон о защите прав потребителей и Правила бытового обслуживания населения в РФ.

[Bobby78]

Нужно просто НЕ заплатить по нему.

Это сейчас просто, когда все уже разжевано и разложено по полкам. А когда квартиры разлетались, как горячие пирожки, а участников форума было "раз-два, и обчелся" - дольщик оставался один на один с ГС, продавцы которого, в свою очередь, нагнетали обстановку, мол, решайте быстрее, вам в спину дышит следующий, и времени почитать и подумать не оставалось. Да и не знал никто в тот момент (1-я, отчасти 2-я очередь), каким похабным образом будет оказывать эти "услуги" ГС, и стоимость была не 28800 руб.

Так что вопрос также актуален и для тех, кто уже заплатил и даже часть услуг (регистрация ДДУ) получил и принял, а от части услуг хочет отказаться. Благо, закон здесь на стороне потребителя. Ну, а для новичков руководство к действию DvGo сформулировал. На данный момент актуально, пока ГС не станет требовать (незаконно, разумеется) подтверждать оплату по ДВОУ до подписания ПДДУ со стороны ГС.

[Серж Михайлович]

... Частными нормами являются положения, содержащиеся в подзаконных нормативных правовых актах. Применимо к данной ситуации - Закон о защите прав потребителей и Правила бытового обслуживания населения в РФ.

Stary, услуги по оказанию содействия в регистрации не относятся к бытовым услугам и к бытовому подряду. Соответственно, данный НПА (Правила бытового обслуживания населения в РФ) не применим к этим услугам. Будьте внимательны и не торопитесь.