Запретят ли долевое строительство?

[Макар Семашко]

«Цены вырастут на 40-50%, а объем рынка сократится на 80%, это станет катастрофой для строительной отрасли»

Петр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС, рассказал порталу Новострой-СПб о том, как будут работать девелоперы после принятия поправок в 124-ФЗ и перехода на проектное финансирование, а также что ждет рынок недвижимости в ближайшем будущем.

Главный тренд сейчас один – все застройщики ждут вступления в силу последних поправок к 214-ФЗ и того, как это отразится на рынке. Первая волна изменений начнет действовать с июля 2018 года. Сейчас строители пытаются подготовиться к этому моменту – вывести на рынок новые проекты, перестроить свою работу в соответствие с изменившимися правилами, оценить возможные последствия для рынка и своего бизнеса.

• Нужен ли рынку отказ от долевого строительства и переход на проектное финансирование? Как будут работать застройщики в 2018 году после принятия поправок в 214-ФЗ?
• Как, по вашему мнению, будет выглядеть новая схема взаимоотношений «застройщик – покупатель» после перехода?
• В конце 2017 года начал работать Фонд по защите дольщиков. Какие функции он будет выполнять при переходе на проектное финансирование?
• Ожидается, что большинство застройщиков постараются вывести проекты до июля 2018 года, чтобы работать по старым правилам. Вы планируете выводить новые проекты?
• В последнее время все чаще говорят о том, что спрос из области уходит в город. Вы согласны с этим утверждением? Что больше пользуется спросом – жилье в Петербурге или Ленобласти?
• А что сейчас в целом происходит со спросом и ценами на новостройки?
• Какая недвижимость пользуется наибольшей популярностью у покупателей – стандартное жилье, комфорт или бизнесс-класс?
• Как будет развиваться рынок ипотеки? Станет ли кредитование одним из драйверов рынка?
• Будет ли пользоваться спросом льготная ипотека 6% у многодетных семей?
• Что ждет рынок недвижимости в 2018 году? Каковы ваши прогнозы?

Читать полностью

[DvGo]

Видать продажи у Петра не очень, раз так пугает.

Ответ другого иксперта

[Liolia28]

Петр, кстати не так давно в ГС работал на аналогичной должности

В апокалиптические сценарии слабо верится. Строительный рынок убивать никому неинтересно. В долгосрочной перспективе все может быть не очень здорово, но в любом случае года 3 будут достраивать и продавать квартиры по старым правилам. А в это время бизнес, как всегда, найдет свои лазейки. К сожалению, есть риск, что эти лазейки не улучшат положение дольщиков. Даже не столько в плане цен, сколько в плане перспектив достройки.

[botpride]

Есть распространенное мнение, что долевка - это пирамида, которая для каждого застройщика в определенный момент разваливается. Наверное, называть долевку пирамидой неправильно с формальной точки зрения (все-таки пирамида подразумевает постоянный рост "вкладчиков"), но то, что обычно очередь N достраивается на деньги, полученные от дольщиков очередей N+1 и N+2 - это, скорее всего, так и есть.
Соответственно. любое резкое снижение спроса или ограничение в выделяемых кредитных средствах (при переходе на работу с банками) приведет к достаточно массовому падежу застройщиков.

[DvGo]

Решение Дом.рф стимулировать появление ЖСК несет дополнительные риски

«Очень странно, что участки будут передаваться именно под ЖСК, - рассуждает специалист. - Ведь до этого законотворцы вообще предлагали запретить привлечение денег жилищно-строительными кооперативами и схему с выпуском жилищных сертификатов».

«ЖСК - рискованная схема для покупателя жилья, ведь по договору ЖСК, если сильно упростить, покупателю никто ничего не должен»

Короче, с введением проектного финансирования, ипотечников и буржуазию нацелят на готовое жилье, а всем остальным скажут: "Держитесь, теперь вы сами кузнецы своего кооперативного счастья, всего доброго!"

[botpride]

>вы сами кузнецы своего кооперативного счастья

Не так: "Вы сами - бетонозаливальщики, арматуровязальщики, кирпичеклальщики и окновставляльщики своего щастя"

Раздадут по мастерку в зубы, поставят опытного бригадира Равшана Джумшутовича во главе в белой каске, и вперед!

Главное - не забыть потом налоги заплатить, после постройки и вступления в собственность.

[Макар Семашко]

Под отмену долевого строительства подостлали соломки

Правительство внесло в Госдуму поправки к 214-ФЗ о долевом строительстве. Их должны принять до конца весенней сессии, то есть к концу июля. Девелоперам разрешат кредитование компаний внутри холдинга и смягчат правило «один застройщик – одно разрешение на строительство».
...
Второе послабление – компаниям, созданным под конкретный проект, разрешат кредитоваться у головной структуры холдинга. К примеру, застройщиком ЖК «Чистое небо» от Setl Group фактически выступает ООО «Строительная компания «Каменка». Масштабный проект «Солнечный город» того же Setl Group строит ООО «Сэтл Инвест». Теперь такие юрлица смогут получать до 20% средств на проект, кредитуясь у головной компании. Ставка по таким кредитам не может превышать 9,25% (ключевая ставка ЦБ + 2%).
...
Обещанная схема покупки квартир через эскроу-счета – вообще темный лес для застройщиков. В идеале деньги дольщиков должны лежать на счете банка вплоть до передачи ключей, как в банковской ячейке. А банк за это должен предоставлять кредит на постройку дома застройщику.

[DvGo]

Под отмену долевого строительства подостлали соломки

Угу.

[eva]

Теперь такие юрлица смогут получать до 20% средств на проект, кредитуясь у головной компании. Ставка по таким кредитам не может превышать 9,25% (ключевая ставка ЦБ + 2%).

Очкеь интересно - какие это "такие"......Очень сомневаюсь,что при их учреждении как- то видна связь с Сиетлом,их для этого и создавали,что бы если что - ручки умыть и помахать белым платочком на прощание всем обесквартиреным... А Сиетл должен остаться белым и пушистым!

[DvGo]

Не понимаю, почему не взять пример с загнивающего Запада, где "долевка" поэтапная: застройщик имеет 20-25% от полной стоимости строительства, заключает договора с дольщиками, строит этап на эти 20-25%, получает оплату этапа от дольщиков и т.д. до победного.

Ни банки не нужны, ни страховые...

Для застройщика - заложить в механизм возможность принудительной продажи доли со штрафом, если дольщик не платит после этапа.

Для дольщика - предусмотреть механизм замены застройщика (если вдруг), чтобы объект достроил новый подрядчик, выбор его можно повесить на власти - они же разрешения на строительство выдают, будет достройка как безубыточное обременение (старый застройщик все равно же аванса не имеет, т.е. украсть его не может физически).

[botpride]

Не понимаю, почему не взять пример с загнивающего Запада, где "долевка" поэтапная: застройщик имеет 20-25% от полной стоимости строительства, заключает договора с дольщиками

Ну, с точки зрения здравого смысла, если сумма "под этап" практически равна стоимости строительства этого этапа, то само строительство можно начинать только после продажи 100% (ну или как минимум 90%) квартир в доме. А по факту ими торгуют часто аж до самого конца строительства, еще и остается что-то.
Плюс сейчас, даже с учетом штрафных санкций по расторжению договора (10% от его стоимости), застройщик обычно может задержать выплату аж до окончания строительства. По той же причине. А тут будет вариант, например - недвижимость дешевеет, появляются более "вкусные" варианты, и дольщики после 25% этапа массово соскочат, а остальные останутся с застройщиком-банкротом.

Короче, такая схема может работать в условиях стабильной экономики. Причем под стабильностью понимается вовсе не то же, что у мужиков с Уралвагонзавода

[DvGo]

Ну, с точки зрения здравого смысла, если сумма "под этап" практически равна стоимости строительства этого этапа, то само строительство можно начинать только после продажи 100% (ну или как минимум 90%) квартир в доме. А по факту ими торгуют часто аж до самого конца строительства, еще и остается что-то.

Это если. А с чего ей быть равной? Как и сейчас, в цену будет закладываться прибыль застройщика.

А тут будет вариант, например - недвижимость дешевеет...

Что-что делает?!
Если отсутствие удешевления является критерием стабильной экономики, то у нас - просто евразийская плита стабильности.

[botpride]

Это если. А с чего ей быть равной? Как и сейчас, в цену будет закладываться прибыль застройщика.

Дим, тут всё просто: если прибыль застройщика не заоблачна (скажем, в пределах 10% от сметы) - то это как раз то, о чем я писал (что достаточно продать не 100%, а 90%). В условиях конкуренции застройщики работают с не слишком большой маржой - иначе покупатели пойдут к конкуренту. То есть, если на старте они рассчитывают продать, нарпимер, 50% квартир, то просто для поддержки строительства им надо закладывать 50% маржи

Но дело скорее в другом: хорошие и надежные застройщики уже сейчас имеют вполне достаточно денег, чтобы строить дома за свой счет (как раз потому, что их прибыль это позволяет). Сдали 4-5 проектов с маржой в 10-15% - вот и собственные деньги как минимум на 50% проекта. Если застройщик вложил *свои* деньги, то гораздо меньше шансов, что это шарага типа тех, что строили "коттеджный поселок" в Торфяном (домик Астра Груп до сих пор стоит, и собачки грустно лают).

А это и есть - проектное финансирование. Застройщик строит за свои деньги, как минимум до уровня готовой коробки. Да, при этом будет дороже, но разница должна быть процентов 20. А человек, который (грубо говоря) выкладывает деньги сейчас или ждет конца строительства и держит их на депозите - за то же время получает проценты по вкладу, скажем, 20-25%.

То на то и выходит, но меньше седых волос.

[DvGo]

То есть, если на старте они рассчитывают продать, нарпимер, 50% квартир, то просто для поддержки строительства им надо закладывать 50% маржи

Значит, на остальные 50% непроданных должен иметь свои средства.
Если не имеет, и не заключил на них договора долевки - нечего и начинать.

держит их на депозите - за то же время получает проценты по вкладу, скажем, 20-25%.

Это ж сколько строить надо, чтобы при нынешних 5-6% годовых выйти на +25%?
Проектный долгострой.

[botpride]

Даже главстрой строит по 2-3 года, а вон какой-нибудь прок свой домик уже лет пять лепит
Ставки по депозитам, если речь не о сбере, около 7% можно найти. Так что 22-23% за три года с учетом капитализации процентов запросто.

[DvGo]

Мда... только на практике окажется проектное финансирование такое, что деньги дольщиков будут не на депозите, а на эскроу, читай "в кармане у банка".

Долевка, живи! Можно 22-23% годовых выжать.

[Fedanyr]

На прямой линии с В.В. Путиным, Министр строительства дал разъяснения по ДДУ.
C 01.07.2019 г. прекращается заключение ДДУ. Вместо этого механизм будет следующий: При покупке квартиры деньги перечисляются Покупателем на специальный счет в банке, а не на счет Застройщика. Застройщик, на период строительства, кредитуется в этом же банке и только после окончания строительства и передачи квартир с собственность Покупателя, получает доступ к специальному счету и соответственно получает прибыль.

[botpride]

То есть получается: банк берет Х рублей у клиентов под 0%, выдает аналогичную сумму застройщику под Y процентов в кредит, а по окончании строительства тот получает деньги со счетов, выплачивает из них банку кредит с процентами, и еще "получает прибыль"?
Однако.

[Destr]

И не будем забывать, что банк еще возьмет деньги за обслуживание счета.

[Fedanyr]

Я думаю банк имея на таком счету деньги (... млрд. руб.), себя не обидит.