Страница 1 из 2

Ипотека: аннуитет или график?

СообщениеДобавлено: 28 окт 2010, 12:19
Юрий
Для тех, кто собирается брать ипотечный кредит, рекомендую тщательно изучить этот вопрос. Если Вы планируете досрочно погашать кредит по ипотеке, то ни в коем случае не соглашайтесь на аннуитетную схему платежей, а выбирайте дифференцированные платежи (т.н. оплата по графику)! Банк заинтересован как раз в обратном. :!:

Re: Ипотека: аннуитет или график?

СообщениеДобавлено: 28 окт 2010, 13:46
Юлия
В случае выбора дифференцированных платежей переплата по кредиту меньше, но и платежи в начале большие.

Re: Ипотека: аннуитет или график?

СообщениеДобавлено: 29 окт 2010, 12:18
Goga
Юлия, на самом деле лучше брать аннуитетные платежи, это уверенность в том, что кредит дадут. А выплатить можно заранее и по аннуитету, процент всё равно пересчитывается на остаток.

Re: Ипотека: аннуитет или график?

СообщениеДобавлено: 29 окт 2010, 12:49
Юрий
Не получится, уважаемый Goga. При аннуитете Вы сначала заплатите львиную долю процентов, а уже после этого начнете существенно погашать основную сумму долга. Аннуитет при планировании досрочного погашения - попросту убыточное занятие. Посчитайте на калькуляторе.

Re: Ипотека: аннуитет или график?

СообщениеДобавлено: 29 окт 2010, 13:06
ALAR
Платеж состоит из части суммы кредита и процентов.

Если рассмотреть пример, когда в начале выплаты кредита размер платежей одинаковый в обоих случаях, то в случае аннуитетных платежей погашаемая сумма кредита будет маленькая, а остальное - проценты. Т.е. получается, что в начале выплаты кредита остаток суммы большой, и на нее начисляются проценты, в итоге переплата больше.

Выгоднее дифференцированные платежи, но в начале платежи очень большие, и банки это учитывают при выдаче.

Re: Ипотека: аннуитет или график?

СообщениеДобавлено: 29 окт 2010, 13:29
GeeK
Ипотека вообще дело неблагодарное. А разница... Первые годы - как раз самое трудное время при отдаче кредита при 25-30% взносе, не всегда для всех достижимо. А в принципе, согласен, что дифференцированный - выгоднее.

Re: Ипотека: аннуитет или график?

СообщениеДобавлено: 11 янв 2011, 14:00
gcw
А можете на конкретном примере объяснить в чем выгода графика?

Вот, например, берем кредит на 1000000 на 10 лет, под 12% годовых. Реально планируем заплатить через 1 год. Предположим, банк не берет комиссии. Изначально у нас 1000000 основного долга (долг №1) и от 0 до 15000000 процентов по кредиту за 0-10 лет (долг №2).

Какая разница, что за первые 12 месяцев я вначале заплатил больше из долга №2? Когда я пришел в банк через год - у меня забирают 1000000 (долг №1) и 120000 (долг №2). То есть, у нас забирают 1120000, что по первой схеме, что по второй. В чем я не прав?

Re: Ипотека: аннуитет или график?

СообщениеДобавлено: 11 янв 2011, 14:15
Макар Семашко
Я не спец, конечно. Покопавшись в сети, нашел разъяснение. Скорее всего, Вы ошибаетесь где-то в подсчетах.

При аннуитетных платежах в начале сумма основной задолженности убывает медленно, а и общий размер начисленных процентов больше. Если заемщик решит полностью погасить кредит досрочно, выплаченные вперед проценты будут потеряны. При аннуитетной схеме значительная часть процентов уплачивается с начала, обеспечивая выплаты на весь срок кредита. Поэтому при дифференцированных платежах досрочное погашение будет происходит без таких финансовых потерь даже в начале срока ипотечного кредита.


Источник: Кредитный калькулятор. Там приведены, также, формулы расчета.

Re: Ипотека: аннуитет или график?

СообщениеДобавлено: 14 янв 2011, 12:56
Юрий
Даже психологически платежи по графику легче: выплаты от месяца к месяцу уменьшаются. В случае аннуитета ощущаешь ежемесячно повторяющееся беспросветное ярмо.

Re: Ипотека: аннуитет или график?

СообщениеДобавлено: 14 янв 2011, 14:06
alexsi
Если не учитывать психологический фактор, то аннуитет просто удобнее, т.к. планировать постоянные расходы проще.

Если брать данные кредитных калькуляторов, то, конечно, их данные не в пользу аннуитета, но если осмыслить, то так и должно быть. Т.к. в начале платежи меньше, то основной долг выплачивается медленнее, следовательно проценты уменьшаются тоже медленнее, как результат - выше переплата. Но если нет моратория на досрочное погашение, то аннуитет лучше, т.к. меньше рисков вовремя не выплатить необходимую сумму, т.к. по графику она меньше. А если выплачивать суммы такие же, как нужно было выплачивать графику (тогда часть суммы будет выплатой кредита, а часть досрочное погашение), то переплата будет той же.

Но полного отсутствия моратория как правило не бывает. Чаще есть минимальная сумма досрочного погашения. Но не так уж и существено, с учетом снижения риска невыплаты.

Re: Ипотека: аннуитет или график?

СообщениеДобавлено: 17 янв 2011, 12:23
sslog
gcw писал(а):А можете на конкретном примере объяснить в чем выгода графика?

Вот, например, берем кредит на 1000000 на 10 лет, под 12% годовых. Реально планируем заплатить через 1 год. Предположим, банк не берет комиссии. Изначально у нас 1000000 основного долга (долг №1) и от 0 до 15000000 процентов по кредиту за 0-10 лет (долг №2).

Какая разница, что за первые 12 месяцев я вначале заплатил больше из долга №2? Когда я пришел в банк через год - у меня забирают 1000000 (долг №1) и 120000 (долг №2). То есть, у нас забирают 1120000, что по первой схеме, что по второй. В чем я не прав?


Вы очень сильно ошибаетесь в расчетах из-за непонимания того, как происходит погашение кредита по разным схемам. Даже в предложенном Вами примере в первый год вы заплатите банку 220000 рублей, из которых собственно долга будет менее 20к, все остальное проценты. Т.е. прийдя через год и желая погасить кредит полностью, по факту Вы заплатите более 1200000 при аннуитетной схеме. При досрочном погашении дифференцированная схема НАМНОГО выгоднее. Если же досрочное погашение маловероятно, то аннуитетная НАМНОГО удобнее. :)

Re: Ипотека: аннуитет или график?

СообщениеДобавлено: 19 янв 2011, 17:38
Дмитрий 2010
Всем добрый вечер.

ВТБ24 подтвердил готовность дать кредит (ипотека), но пояснили, что вариант платежей только один - аннуитетный. Как-то странно немного...

Еще хотел бы услышать рекомендации по страховой компании (жизнь заемщика и поручителя). Возможно, кто-то прорабатывал страховые... или еще какой совет дадите.

С уважением Дмитрий (5 корпус, 1 секция).

Re: Ипотека: аннуитет или график?

СообщениеДобавлено: 20 янв 2011, 10:39
sslog
Поскольку для банка аннуитет действительно намного выгоднее, а заемщики, как правило, в тонкости различий схем не вдаются, да и при условии погашения строго по графику (не досрочно) разница получается не сильно большая, то крайне мало банков предлагают выбор. В свое время искал банк именно с дифференцированной схемой и обнаружил, что таких единицы. Из крупных с более-менее приличными условиями подобное практиковал только Сбер. Но это было давненько, как сейчас - не в курсе.

Что касается страхования, то банк, по идее, должен выдать список компаний, с которыми он сотрудничает. Вот из него и выбирайте с минимальной ценой вопроса.

Re: Ипотека: аннуитет или график?

СообщениеДобавлено: 20 янв 2011, 15:36
Дмитрий 2010
Спасибо за ответ.

Re: Ипотека: аннуитет или график?

СообщениеДобавлено: 08 июн 2014, 11:51
tanymix1985
Юрий писал(а):Даже психологически платежи по графику легче: выплаты от месяца к месяцу уменьшаются. В случае аннуитета ощущаешь ежемесячно повторяющееся беспросветное ярмо.

Проценты начисляются на остаток долга! У меня аннуитет. Гашу досрочно и каждый месяц сумма платежа уменьшается... А ярмо оно так и останется ярмом в любом случае, если первые годы досрочно не погашать)

Re: Ипотека: аннуитет или график?

СообщениеДобавлено: 08 июн 2014, 11:54
tanymix1985
Я СЧИТАТЬ УМЕЮ И ПРОВЕРЯЮ РАСЧЕТЫ БАНКА! НИКАКИХ ПРОЦЕНТОВ ВПЕРЕД НА АННУИТЕТЕ НЕ БЕРУТ! ЧУШЬ!ТОЛЬКО НА ОСТАТОК ДОЛГА ЕЖЕМЕСЯЧНО!

Re: Ипотека: аннуитет или график?

СообщениеДобавлено: 08 июн 2014, 11:55
alezhur
Дифференцированные платежи банки давать не любят. В моем случае было только 2 банка и в обоих случаях аннуитет. Как результат, платишь не 30 т.р. в месяц, а 60 например. И получается почти тот же дифференцированный платеж. Кароче, частично-досрочное решает =)

Re: Ипотека: аннуитет или график?

СообщениеДобавлено: 08 июн 2014, 11:59
alezhur
tanymix1985 писал(а):Я СЧИТАТЬ УМЕЮ И ПРОВЕРЯЮ РАСЧЕТЫ БАНКА! НИКАКИХ ПРОЦЕНТОВ ВПЕРЕД НА АННУИТЕТЕ НЕ БЕРУТ! ЧУШЬ!ТОЛЬКО НА ОСТАТОК ДОЛГА ЕЖЕМЕСЯЧНО!


Вы полностью правы. Так и есть, процент на остаток долга. Просто остаток долга медленнее выплачивается :) Рассчитано на тех, кто не в теме, чтобы сумму по процентам больше получить банку.

Ипотека аннуитет или график

СообщениеДобавлено: 07 мар 2016, 17:51
Afework_isaya
Давайте спустимся с небес на землю.
Какой из банков в СПб позволяет выбирать вид платежа дифференцированный или аннуитетный?

Re: Ипотека: аннуитет или график?

СообщениеДобавлено: 10 мар 2016, 16:39
Natala_V
Давайте спустимся :D)
Выбирать надо банк с наименьшей процентной ставкой, а не между дифференцированными и аннуитетными платежами. Одна из причин ухода диффера - вовсе не заинтересованность банков в высоких прибылях, а высокие риски просрочек по таким кредитам. Досрочное погашение разрешено всегда, поэтому желающие могут легко из своего аннуитета сделать диффер, притом не вменяя его себе в обязанность - т.е. если вдруг (!) не удалось набрать сумму на диффер - спокойно платите аннуитет, в следующем месяце - квартале - году довнесете.
А вот сделать аннуитет из диффера - не получится.
Автор темы просто..... не очень хорошо умеет считать :D
Берем любой ипотечный калькулятор, рассчитываем диффер по параметрам своего кредита. А потом ежемесячно или ежеквартально - к сумме своего аннуитета добавляем разницу