Жилой комплекс "Северная Долина". Санкт-Петербург. Парнас.

Налоги при продаже квартиры

Все, что связано с оформлением документов и приемкой квартиры

Налоги при продаже квартиры

Сообщение botpride » 19 мар 2018, 12:00

Fedanyr писал(а):Так вот и задача сделать район таким, чтобы стал не "доходным", а привлекательным с точки зрения жизни.
Отправная точка - наличие в шаговой доступности метро. Наличие природного парка (Шуваловский). Строительство рекреационной зоны (нового парка). Строительство инфраструктуры (поликлиники, почтового отделения, кинотеатра).


Мнение о "доходности" Парнаса, на мой взгляд, сильно преувеличено даже в текущем варианте. Достаточно сравнить со старыми спальниками - могу судить по проспекту Ветеранов, где основной контингент - одинокие старушки, алкоголики и мигранты, снимающие жилье (да, там они тоже есть). На Парнасе если и больше квартирантов - то, во-первых, из-за бетоноинвесторов (увеличение с 2 до 5 лет срока, когда надо платить НДФЛ при перепродаже), а во-вторых - как раз из-за вполне комфортной среды (ну не хочется тому же мигранту или приезжему из Архангельска жить в какой-нибудь Сосновой Поляне).
botpride
 
Сообщений: 6537
Зарегистрирован: 17 дек 2013, 07:25
Благодарил (а): 561 раз.
Поблагодарили: 2121 раз.
Пол: м
Корпус (строительный номер): 2
Очередь строительства: 5

Re: Налоги при продаже квартиры

Сообщение DvGo » 19 мар 2018, 13:38

botpride писал(а):...во-первых, из-за бетоноинвесторов (увеличение с 2 до 5 лет срока, когда надо платить НДФЛ при перепродаже)...

А что, продать по цене ДДУ уже низзя? :)
This posting is provided "AS IS" with no warranties, and confers no rights.
Аватар пользователя
DvGo
Житель
 
Сообщений: 8734
Зарегистрирован: 07 янв 2011, 16:04
Откуда: Санкт-Петербург
Благодарил (а): 3179 раз.
Поблагодарили: 1851 раз.
Пол: м
Адрес дома: ул. Фёдора Абрамова, д. 8 (2, 3 и 4 корпуса 4 очереди)
Корпус (строительный номер): 2

Re: Налоги при продаже квартиры

Сообщение botpride » 19 мар 2018, 13:44

Я не силен в юридике, но вроде бы так: пока не получена собственность - по цессии можно продать и не платить проценты. А если уже получена собственность, то изволь заплатить 13%, но при этом можешь сам получить 13% вычет с 2 миллионов, если это была первая покупка.
Т.е. НДФЛ платится не с разницы в стоимости, а именно с продажной цены. Если ошибаюсь, пусть меня знающие люди поправят. Вроде бы это сейчас и приводит к огромному количеству или пустующих, или сдающихся квартир в новостройках.
зы: какое-то время назад знакомый жаловался, что не смог подобрать квартиру по разумной цене в понравившемся ЖК (сданном), потому что продавцы сразу заряжали 13% сверху.
botpride
 
Сообщений: 6537
Зарегистрирован: 17 дек 2013, 07:25
Благодарил (а): 561 раз.
Поблагодарили: 2121 раз.
Пол: м
Корпус (строительный номер): 2
Очередь строительства: 5

Re: Налоги при продаже квартиры

Сообщение DvGo » 19 мар 2018, 14:38

botpride писал(а):Я не силен в юридике, но вроде бы так: пока не получена собственность - по цессии можно продать и не платить проценты. А если уже получена собственность, то изволь заплатить 13%, но при этом можешь сам получить 13% вычет с 2 миллионов, если это была первая покупка.
Т.е. НДФЛ платится не с разницы в стоимости, а именно с продажной цены. Если ошибаюсь, пусть меня знающие люди поправят. Вроде бы это сейчас и приводит к огромному количеству или пустующих, или сдающихся квартир в новостройках.

Может быть, к этому приводит низкая платежеспособность населения? :?

Консультанты пишут:
Теперь, если цена, указанная в договоре купли-продажи, окажется заниженной, НДФЛ с продажи недвижимости придется заплатить с суммы, равной 70% кадастровой стоимости объекта, с правом на налоговый вычет до 1 млн. руб. либо на уменьшение дохода на документально подтвержденные расходы.

НК РФ (ст.217.1) пишет:
5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.


=> Складывается мнение, что коэффициент 0.7 вполне позволит получить, скажем, 3200, взяв за 2350, и при этом не платить налог, заморочившись лишь на подачу декларации, не?

При условии, конечно, что кадастровая будет около 3200. Ну они же не звери?! :D
This posting is provided "AS IS" with no warranties, and confers no rights.
Аватар пользователя
DvGo
Житель
 
Сообщений: 8734
Зарегистрирован: 07 янв 2011, 16:04
Откуда: Санкт-Петербург
Благодарил (а): 3179 раз.
Поблагодарили: 1851 раз.
Пол: м
Адрес дома: ул. Фёдора Абрамова, д. 8 (2, 3 и 4 корпуса 4 очереди)
Корпус (строительный номер): 2

Re: Налоги при продаже квартиры

Сообщение botpride » 19 мар 2018, 15:01

Нет. "Доход", в данном случае, это выручка от продажи квартиры. Даже если вы вчера ее купили за пять миллионов, а сегодня продали за четыре - ваш доход 4 ляма :)
А оговорка про 70% - это чтоб особо умные люди не продавали квартиру за три копейки по договору. То есть если по кадастру стоимость 5млн, а человек по бумагам продает за 500тыс, то уплатит НДФЛ с 3.5 миллионов. "Подтвержденные расходы" - это, например, комиссия агенству недвижимости и прочие подобные затраты.

Кстати, более того - есть прецеденты, когда при продаже квартиры (что считается доходом), если продавец - алиментоплательщик, то на горизонте внезапно появляется экс-супруга и истребует 25% от суммы "на алименты". Даже если речь идет о квартире, полученной в наследство от покойной бабушки.
botpride
 
Сообщений: 6537
Зарегистрирован: 17 дек 2013, 07:25
Благодарил (а): 561 раз.
Поблагодарили: 2121 раз.
Пол: м
Корпус (строительный номер): 2
Очередь строительства: 5

Re: Налоги при продаже квартиры

Сообщение DvGo » 19 мар 2018, 15:16

botpride писал(а):Нет. "Доход", в данном случае, это выручка от продажи квартиры. Даже если вы вчера ее купили за пять миллионов, а сегодня продали за четыре - ваш доход 4 ляма :)

Я не поленился снабдить предыдущий пост цитатами и ссылками.

Давайте соблюдать паритет при инфообмене. 8-)
This posting is provided "AS IS" with no warranties, and confers no rights.
Аватар пользователя
DvGo
Житель
 
Сообщений: 8734
Зарегистрирован: 07 янв 2011, 16:04
Откуда: Санкт-Петербург
Благодарил (а): 3179 раз.
Поблагодарили: 1851 раз.
Пол: м
Адрес дома: ул. Фёдора Абрамова, д. 8 (2, 3 и 4 корпуса 4 очереди)
Корпус (строительный номер): 2

Re: Налоги при продаже квартиры

Сообщение botpride » 19 мар 2018, 21:12

Там всё на уровне тонкостей трактовок.
Новые правила уплаты НДФЛ при продаже недвижимости с 2016 года
По недвижимому имуществу, приобретенному по договору купли-продажи
Менее пяти лет
Облагается НДФЛ в размере 13%:
– C разницы между ценой продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости, и ценой покупки недвижимости.
– C разницы между ценой продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости, и имущественным налоговым вычетом до 1 млн. руб.

Проблема в том, что ДДУ не является договором купли-продажи. С другой стороны, формально регистрация прав на квартиру (в т.ч. по ДДУ), является "приобретением"... о чем сказано в НК. Но при этом цена в ДДУ должна быть не менее 70% назначенной кадастровой, чтобы можно было продать по ней.
Так что по этому вопросу Вы, наверное, правы - во всяком случае, более правы, чем я :)
Но там еще много нюансов. Например, если квартира сдавалась в аренду через агенство (о ней знает налоговая), то арендодатели жилья при продаже могут потерять до половины его стоимости из-за налогов
Если бетоноинвестор в разводе и платит алименты - то там тоже эпопея с привлечением ажно Верховного Суда.
botpride
 
Сообщений: 6537
Зарегистрирован: 17 дек 2013, 07:25
Благодарил (а): 561 раз.
Поблагодарили: 2121 раз.
Пол: м
Корпус (строительный номер): 2
Очередь строительства: 5

Re: Налоги при продаже квартиры

Сообщение DvGo » 19 мар 2018, 22:06

botpride писал(а):Проблема в том, что ДДУ не является договором купли-продажи. С другой стороны, формально регистрация прав на квартиру (в т.ч. по ДДУ), является "приобретением"... о чем сказано в НК.

Да, при живой долевке НК не должен ограничиваться ДКП. :)
botpride писал(а):Но при этом цена в ДДУ должна быть не менее 70% назначенной кадастровой, чтобы можно было продать по ней.

Не уловил, почему? search
Если взять пример выше (2350=>3200), в ДКП пишем цену, как в ДДУ, 2350 (а это больше, чем 3200*0.7=2240) и уменьшаем на цену ДДУ, в итоге налогом обложат 0 рублей. :?
This posting is provided "AS IS" with no warranties, and confers no rights.
Аватар пользователя
DvGo
Житель
 
Сообщений: 8734
Зарегистрирован: 07 янв 2011, 16:04
Откуда: Санкт-Петербург
Благодарил (а): 3179 раз.
Поблагодарили: 1851 раз.
Пол: м
Адрес дома: ул. Фёдора Абрамова, д. 8 (2, 3 и 4 корпуса 4 очереди)
Корпус (строительный номер): 2

Re: Налоги при продаже квартиры

Сообщение botpride » 19 мар 2018, 22:17

Ну так потому что если цена продажи будет ниже 70% от кадастра, то "доходом от продажи" будет считаться не сумма из договора купли-продажи, а 70% от кадастровой стоимости. То есть если по ДДУ квартира была куплена за 50% от назначенной впоследствии кадастровой стоимости, то продавать за ту же цену (по бумажкам) смысла не будет, т.к. от уплаты НДФЛ с разницы между 50% и 70% это не убережет.
Вот как-то так выходит.
botpride
 
Сообщений: 6537
Зарегистрирован: 17 дек 2013, 07:25
Благодарил (а): 561 раз.
Поблагодарили: 2121 раз.
Пол: м
Корпус (строительный номер): 2
Очередь строительства: 5

Re: Налоги при продаже квартиры

Сообщение Юлия » 19 мар 2018, 22:31

Отделила дискуссию в отдельную тему. Начало здесь.
Аватар пользователя
Юлия
Администратор
 
Сообщений: 18639
Зарегистрирован: 22 июн 2010, 15:12
Благодарил (а): 3535 раз.
Поблагодарили: 2567 раз.
Пол: ж
Адрес дома: ул. Михаила Дудина, д. 25/2 (9 корпус 1 очереди)
Корпус (строительный номер): 9

Re: Налоги при продаже квартиры

Сообщение DvGo » 20 мар 2018, 17:08

botpride писал(а):...если по ДДУ квартира была куплена за 50% от назначенной впоследствии кадастровой стоимости...

Даже ГС в лучшие годы так не демпинговал, чтобы от котлована до ключей +100% нарастало. :)

Может кто поделится инфой, какую кадастровую стоимость развешивают на однушки в СД (и при какой площади)? :)
Пожаалуйста. :oops:
This posting is provided "AS IS" with no warranties, and confers no rights.
Аватар пользователя
DvGo
Житель
 
Сообщений: 8734
Зарегистрирован: 07 янв 2011, 16:04
Откуда: Санкт-Петербург
Благодарил (а): 3179 раз.
Поблагодарили: 1851 раз.
Пол: м
Адрес дома: ул. Фёдора Абрамова, д. 8 (2, 3 и 4 корпуса 4 очереди)
Корпус (строительный номер): 2

Re: Налоги при продаже квартиры

Сообщение botpride » 20 мар 2018, 17:40

Так вроде на сайте Росреестра эта инфа как была, так и есть. Достаточно найти квартиру интересующей площади в интересующем доме. Или это уже убрали оттуда?
botpride
 
Сообщений: 6537
Зарегистрирован: 17 дек 2013, 07:25
Благодарил (а): 561 раз.
Поблагодарили: 2121 раз.
Пол: м
Корпус (строительный номер): 2
Очередь строительства: 5

Re: Налоги при продаже квартиры

Сообщение DvGo » 20 мар 2018, 21:47

botpride писал(а):Так вроде на сайте Росреестра эта инфа как была, так и есть. Достаточно найти квартиру интересующей площади в интересующем доме. Или это уже убрали оттуда?

Во, это по-нашему: :good:
Площадь ОКС'a: 38,3
Единица измерения (код): Квадратный метр
Кадастровая стоимость: 2638724,08

Правда, это ФА8, а на ФА23 уже по 100т.р. за квадрат загнали...
Как цена квадрата для компенсации при страховом случае (банкротство застройщика), так у Минстроя 60т.р. по СПб, а как кадастровая - так 100. :D Шулера. :evil:
This posting is provided "AS IS" with no warranties, and confers no rights.
Аватар пользователя
DvGo
Житель
 
Сообщений: 8734
Зарегистрирован: 07 янв 2011, 16:04
Откуда: Санкт-Петербург
Благодарил (а): 3179 раз.
Поблагодарили: 1851 раз.
Пол: м
Адрес дома: ул. Фёдора Абрамова, д. 8 (2, 3 и 4 корпуса 4 очереди)
Корпус (строительный номер): 2

Re: Налоги при продаже квартиры

Сообщение botpride » 20 мар 2018, 22:44

У ГС в новых очередях (еще не сданных и далеко от метро) и то цены выше :)
СД теряет статус бюджетного жилья - что, наверное, и к лучшему.
botpride
 
Сообщений: 6537
Зарегистрирован: 17 дек 2013, 07:25
Благодарил (а): 561 раз.
Поблагодарили: 2121 раз.
Пол: м
Корпус (строительный номер): 2
Очередь строительства: 5

Re: Налоги при продаже квартиры

Сообщение Юлия » 21 мар 2018, 01:27

Так это напрямую на налогах за квартиру отражается. :(
Аватар пользователя
Юлия
Администратор
 
Сообщений: 18639
Зарегистрирован: 22 июн 2010, 15:12
Благодарил (а): 3535 раз.
Поблагодарили: 2567 раз.
Пол: ж
Адрес дома: ул. Михаила Дудина, д. 25/2 (9 корпус 1 очереди)
Корпус (строительный номер): 9

Re: Налоги при продаже квартиры

Сообщение DvGo » 21 мар 2018, 08:31

Юлия писал(а):Так это напрямую на налогах за квартиру отражается. :(

Вот я и не понимаю, почему и Минстрой, и ФНС округляют в разные стороны, но оба - на вред гражданам, в свой карман.

Получается, кадастровая стоимость рядом стоящих домов зависит фактически от года постройки (т.е. от того, какие числа тогда лепили Росреестр/ФНС), а не от минстроевской константы или рыночных реалий. :mshok:
This posting is provided "AS IS" with no warranties, and confers no rights.
Аватар пользователя
DvGo
Житель
 
Сообщений: 8734
Зарегистрирован: 07 янв 2011, 16:04
Откуда: Санкт-Петербург
Благодарил (а): 3179 раз.
Поблагодарили: 1851 раз.
Пол: м
Адрес дома: ул. Фёдора Абрамова, д. 8 (2, 3 и 4 корпуса 4 очереди)
Корпус (строительный номер): 2

Re: Налоги при продаже квартиры

Сообщение botpride » 21 мар 2018, 11:12

Юлия писал(а):Так это напрямую на налогах за квартиру отражается. :(

Я говорил не столько о кадастре, сколько о ценах ГС на новостройки. Что ценники уже вполне себе приближаются к более почитаемым местам типа Пионерской или Московской/Фрунзенской.
Кадастровые цены на новостройки, я думаю, Росреестр берет прямо из рекламных плакатиков застройщиков - по крайней мере, цена по кадастру на мою квартиру отличается от цены в ДДУ тысяч на 50 всего, т.е. разница чуть более 1%.
botpride
 
Сообщений: 6537
Зарегистрирован: 17 дек 2013, 07:25
Благодарил (а): 561 раз.
Поблагодарили: 2121 раз.
Пол: м
Корпус (строительный номер): 2
Очередь строительства: 5

Re: Налоги при продаже квартиры

Сообщение вгфы » 13 дек 2018, 21:10

Почитала выше, поняла и осознала процентов 50)) поэтому треба уточнить (всякие законы и официальные документы я читать не обучена, если кто решит послать).

Т.е. если я хочу продать квартиру, то, чтобы не платить лишние 13% налогов, мне нужно подождать 5 лет после приобретения права собственности, так?
И люди просто ждут или как-то умеют это правило обходить? Законно обходить, конечно, используя "хитрость разума")
Аватар пользователя
вгфы
 
Сообщений: 997
Зарегистрирован: 20 апр 2015, 12:21
Откуда: Ленинград
Благодарил (а): 640 раз.
Поблагодарили: 250 раз.
Пол: ж
Корпус (строительный номер): 0
Очередь строительства: 9

Re: Налоги при продаже квартиры

Сообщение KIISA » 14 дек 2018, 06:32

вгфы писал(а):Почитала выше, поняла и осознала процентов 50)) поэтому треба уточнить (всякие законы и официальные документы я читать не обучена, если кто решит послать).

Т.е. если я хочу продать квартиру, то, чтобы не платить лишние 13% налогов, мне нужно подождать 5 лет после приобретения права собственности, так?
И люди просто ждут или как-то умеют это правило обходить? Законно обходить, конечно, используя "хитрость разума")

Можете продать ровно за столько же, за сколько купили, если сможете предоставить документы, подтверждающие расходы
Аватар пользователя
KIISA
Житель
 
Сообщений: 1571
Зарегистрирован: 17 авг 2011, 15:44
Благодарил (а): 301 раз.
Поблагодарили: 160 раз.
Пол: ж
Адрес дома: ул. Фёдора Абрамова, д. 4 (1 корпус, 2 очередь)
Корпус (строительный номер): 1
Буква корпуса: Г

Re: Налоги при продаже квартиры

Сообщение DvGo » 14 дек 2018, 10:08

А на прибыль оформить отдельный договор (надо ж для аккредитива какой-то документ дать банку), например, на предоставление преимущественного права приобретения. :D

А то мало ли, если доп.договор - на неотъемлемые улучшения, а покупан сольет потом вас налоговой...
This posting is provided "AS IS" with no warranties, and confers no rights.
Аватар пользователя
DvGo
Житель
 
Сообщений: 8734
Зарегистрирован: 07 янв 2011, 16:04
Откуда: Санкт-Петербург
Благодарил (а): 3179 раз.
Поблагодарили: 1851 раз.
Пол: м
Адрес дома: ул. Фёдора Абрамова, д. 8 (2, 3 и 4 корпуса 4 очереди)
Корпус (строительный номер): 2

След.

Вернуться в Оформление документов и приемка квартиры

Кто сейчас на форуме

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1