Жилой комплекс "Северная Долина". Санкт-Петербург. Парнас.

Нужен совет ПДКП + ОДКП

Все, что связано с оформлением документов и приемкой квартиры

Нужен совет ПДКП + ОДКП

Сообщение moto » 03 май 2017, 09:42

Коллеги, приветствую, нужна консультация.

Нашел и забронировал 3к квартиру в к5, как я понимаю дом введен в эксплуатацию и текущие жильцы оформли собственность, на текущий момент ГС предлагает следующую схему:
1. заключаю ПДКП и оплачиваю 100% стоимости
2. принимаю квартиру по акту ПП
3. заключаю договор ОДКП
4. ГС оформляет собственность на меня

Я получил образцы договоров и не очень понимаю какие могут быть "подводные камни" в связи с этим вопросы:
1. Можете посоветовать с кем из юристов можно проконсультироваться по этим договорам?
2. Кто проходил по такой же схеме, можете поделиться вашими образцами документов для сверки с тем что мне прислали?
3. Ну и кто живет в к5, как там вообще?

Спасибо.
moto
 
Сообщений: 4
Зарегистрирован: 03 май 2017, 09:31
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Пол: м
Адрес дома: ул. Фёдора Абрамова, д. 15 (5-й корпус, 7 очередь)
Корпус (строительный номер): 0

Re: Нужен совет ПДКП + ОДКП

Сообщение drass » 03 май 2017, 23:35

Основной камень - в оплате денег при подписании предварительного договора, который, фактически, является всего лишь декларацией о намерении заключить полноценный договор. По предварительному договору застройщик вам ничего не должен, а деньги вы уже платите. У меня друг из-за этого отказался от покупки в Северной долине...
Аватар пользователя
drass
 
Сообщений: 475
Зарегистрирован: 18 окт 2015, 10:27
Откуда: Санкт-Петербург
Благодарил (а): 35 раз.
Поблагодарили: 237 раз.
Пол: м
Адрес дома: ул. Заречная, д. 35, корп. 1 (7-й корпус, 8 очередь)
Корпус (строительный номер): 7
Очередь строительства: 8

Re: Нужен совет ПДКП + ОДКП

Сообщение kirill873 » 04 май 2017, 06:10

ГС при этой схеме, ещё никого кажется не кинул.
Аватар пользователя
kirill873
 
Сообщений: 2121
Зарегистрирован: 29 май 2012, 21:16
Благодарил (а): 193 раз.
Поблагодарили: 290 раз.
Корпус (строительный номер): 10
Очередь строительства: 3

Re: Нужен совет ПДКП + ОДКП

Сообщение drass » 04 май 2017, 07:10

Хочется верить, но не каждый готов рискнуть своими миллионами под такие документы.
Плюс в предварительном договоре крайний срок подписания основного был определен как "через год". Обещали быстрее, но на бумаге фиксировать отказывались.
Аватар пользователя
drass
 
Сообщений: 475
Зарегистрирован: 18 окт 2015, 10:27
Откуда: Санкт-Петербург
Благодарил (а): 35 раз.
Поблагодарили: 237 раз.
Пол: м
Адрес дома: ул. Заречная, д. 35, корп. 1 (7-й корпус, 8 очередь)
Корпус (строительный номер): 7
Очередь строительства: 8

Re: Нужен совет ПДКП + ОДКП

Сообщение DvGo » 04 май 2017, 07:33

moto писал(а):Нашел и забронировал 3к квартиру в к5... ГС предлагает следующую схему...

Рядом, в 17-м корпусе, 19 непроданных трёшек по ДДУ. Сдача летом.

Смысл в схемах? Ценность этой готовой трёшки? Как будто это Риверсайд, а не СД. :D
This posting is provided "AS IS" with no warranties, and confers no rights.
Аватар пользователя
DvGo
Житель
 
Сообщений: 8855
Зарегистрирован: 07 янв 2011, 16:04
Откуда: Санкт-Петербург
Благодарил (а): 3281 раз.
Поблагодарили: 1896 раз.
Пол: м
Адрес дома: ул. Фёдора Абрамова, д. 8 (2, 3 и 4 корпуса 4 очереди)
Корпус (строительный номер): 2

Re: Нужен совет ПДКП + ОДКП

Сообщение moto » 04 май 2017, 09:31

Спасибо за ответы. Вопрос именно этой трешки в ее стоимости за м2...
moto
 
Сообщений: 4
Зарегистрирован: 03 май 2017, 09:31
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Пол: м
Адрес дома: ул. Фёдора Абрамова, д. 15 (5-й корпус, 7 очередь)
Корпус (строительный номер): 0

Re: Нужен совет ПДКП + ОДКП

Сообщение Юлия » 04 май 2017, 11:40

Мы вообще по ПДДУ покупали, ДДУ оформлялся уже за несколько месяцев до окончания строительства, и ещё была задержка с регистрацией, массово писали жалобы, т.к. без этого было не получить ключи от уже готовой квартиры. Но это было в первой очереди.
Аватар пользователя
Юлия
Администратор
 
Сообщений: 18701
Зарегистрирован: 22 июн 2010, 15:12
Благодарил (а): 3612 раз.
Поблагодарили: 2606 раз.
Пол: ж
Адрес дома: ул. Михаила Дудина, д. 25/2 (9 корпус 1 очереди)
Корпус (строительный номер): 9

Re: Нужен совет ПДКП + ОДКП

Сообщение botpride » 04 май 2017, 11:44

drass писал(а):в предварительном договоре крайний срок подписания основного был определен как "через год".

Вот не выдержал и спрашиваю просто из любопытства - а какой смысл застройщику вообще вносить такой идиотский пункт? Ему же в уже построенном доме главное поскорее избавиться от неликвидных (не проданных за всё время строительства) квартир. Понятно, что это или трешки, или очень неудачные по расположению (например, второй этаж над входом в коммерцию). Пока квартира не передана, бремя содержания лежит на застройщике.
Так и смысл?
Насчет предварительных договоров - так перед ДДУ тоже лепили ПДДУ (сейчас уже вроде отказались). Но там это была скорее подстраховка клиента - от ситуации, когда деньги внес, а ДДУ в Росреестре не зарегистрировали. Застройщик вроде как обязан приложить все силы и таки зарегистрировать его.
botpride
 
Сообщений: 6667
Зарегистрирован: 17 дек 2013, 07:25
Благодарил (а): 595 раз.
Поблагодарили: 2170 раз.
Пол: м
Корпус (строительный номер): 2
Очередь строительства: 5

Re: Нужен совет ПДКП + ОДКП

Сообщение drass » 04 май 2017, 12:24

botpride писал(а):
drass писал(а):в предварительном договоре крайний срок подписания основного был определен как "через год".

Вот не выдержал и спрашиваю просто из любопытства - а какой смысл застройщику вообще вносить такой идиотский пункт? Ему же в уже построенном доме главное поскорее избавиться от неликвидных (не проданных за всё время строительства) квартир. Понятно, что это или трешки, или очень неудачные по расположению (например, второй этаж над входом в коммерцию). Пока квартира не передана, бремя содержания лежит на застройщике. Так и смысл?

Пункт есть. Сроки заключения основного договора нужно оговорить. Смущает, помимо сомнительности самой схемы, именно срок, который там указывают. Т.е. не 14 дней, не 90, а целый год. "Вы нам деньги сейчас, а наши обязательства продать вам квартиру - потом. Често-често!"
А смысл вообще заключать предварительный договор тогда? Квартира построена, дом сдан, на учет поставлен. Заключайте договор купли-продажи, оговаривайте в нем срок передачи квартиры.
Аватар пользователя
drass
 
Сообщений: 475
Зарегистрирован: 18 окт 2015, 10:27
Откуда: Санкт-Петербург
Благодарил (а): 35 раз.
Поблагодарили: 237 раз.
Пол: м
Адрес дома: ул. Заречная, д. 35, корп. 1 (7-й корпус, 8 очередь)
Корпус (строительный номер): 7
Очередь строительства: 8

Re: Нужен совет ПДКП + ОДКП

Сообщение drass » 04 май 2017, 12:49

Юлия писал(а):Мы вообще по ПДДУ покупали, ДДУ оформлялся уже за несколько месяцев до окончания строительства, и ещё была задержка с регистрацией, массово писали жалобы, т.к. без этого было не получить ключи от уже готовой квартиры. Но это было в первой очереди.

На нулевом цикле и с валютной ипотекой для полноты картины? У богатых - свои причуды :)
Аватар пользователя
drass
 
Сообщений: 475
Зарегистрирован: 18 окт 2015, 10:27
Откуда: Санкт-Петербург
Благодарил (а): 35 раз.
Поблагодарили: 237 раз.
Пол: м
Адрес дома: ул. Заречная, д. 35, корп. 1 (7-й корпус, 8 очередь)
Корпус (строительный номер): 7
Очередь строительства: 8

Re: Нужен совет ПДКП + ОДКП

Сообщение botpride » 04 май 2017, 13:33

Нет, просто тогда не использовались схемы с аккредитивами (которые тоже очень сомнительны), и получалось так - даешь деньги и получаешь экземпляр ПДДУ, а ДДУ уходил на регистрацию в Росреестр и мариновался там полгода. ДДУ, как я понимаю, без регистрации в росреестре юридически ничтожен, то есть, если его не зарегистрировали, то можно и деньги не отдавать. А ПДДУ как раз оговаривал эти моменты.

> Т.е. не 14 дней, не 90, а целый год. "Вы нам деньги сейчас, а наши обязательства продать вам квартиру - потом. Често-често!"

Ну так вот это и выглядит странным. Может, они эти квартирки сдают по договору срочного найма семье Мамедовых, и нужно дождаться выезда жильцов?
botpride
 
Сообщений: 6667
Зарегистрирован: 17 дек 2013, 07:25
Благодарил (а): 595 раз.
Поблагодарили: 2170 раз.
Пол: м
Корпус (строительный номер): 2
Очередь строительства: 5

Re: Нужен совет ПДКП + ОДКП

Сообщение Фрекен Бок » 04 май 2017, 15:12

Мы в 4-й очереди по ПДДУ покупали. Мы доверчивые.
Аватар пользователя
Фрекен Бок
Житель
 
Сообщений: 2731
Зарегистрирован: 07 июл 2012, 00:29
Благодарил (а): 187 раз.
Поблагодарили: 230 раз.
Корпус (строительный номер): 3

Re: Нужен совет ПДКП + ОДКП

Сообщение moto » 04 май 2017, 15:38

drass писал(а):А смысл вообще заключать предварительный договор тогда? Квартира построена, дом сдан, на учет поставлен. Заключайте договор купли-продажи, оговаривайте в нем срок передачи квартиры.

Какой-то смысл для ГС видимо есть, но как вы уже писали они не идут на изменение никакие или соглашайтесь или вон вам в затылок +100500 желающих есть.

Мне в агенстве, с которым я консультировался, сказали, что для заключения ОДКП застройщик должен оформить собственность на квартиру и он этого не делает, потому-что это стоит денег и в дальнешйем если нет покупателя он платит за эту квартиру больше, поэтому заключив ПДКП и получив от меня деньги они без риска (в ПДКП указано, что если я откажусь они вернут мне стоимость уплаченную за минусом 10%) оформляют собственность на квартиру и могут ее продавать по ОДКП.
Всех тонкостей я пока не выяснил поэтому просто пишу информацию как получил...

p.s. Никто из 5 корпуса не появился здесь в теме? Уточнить хотел может что знают про квартиру...
moto
 
Сообщений: 4
Зарегистрирован: 03 май 2017, 09:31
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Пол: м
Адрес дома: ул. Фёдора Абрамова, д. 15 (5-й корпус, 7 очередь)
Корпус (строительный номер): 0

Re: Нужен совет ПДКП + ОДКП

Сообщение drass » 04 май 2017, 19:30

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.
Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.
В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.
Аватар пользователя
drass
 
Сообщений: 475
Зарегистрирован: 18 окт 2015, 10:27
Откуда: Санкт-Петербург
Благодарил (а): 35 раз.
Поблагодарили: 237 раз.
Пол: м
Адрес дома: ул. Заречная, д. 35, корп. 1 (7-й корпус, 8 очередь)
Корпус (строительный номер): 7
Очередь строительства: 8

Re: Нужен совет ПДКП + ОДКП

Сообщение Юлия » 05 май 2017, 00:28

drass писал(а):
Юлия писал(а):Мы вообще по ПДДУ покупали, ДДУ оформлялся уже за несколько месяцев до окончания строительства, и ещё была задержка с регистрацией, массово писали жалобы, т.к. без этого было не получить ключи от уже готовой квартиры. Но это было в первой очереди.

На нулевом цикле и с валютной ипотекой для полноты картины? У богатых - свои причуды :)

Нет, уже 4 этажа было построено на момент заключения договора. Брали в рассрочку, первый взнос около 30%, остальное почти через год (у нас еще старая квартира продавалась, тоже был риск, что не успеем продать 8-) ). Был пункт, что если отказываемся, то деньги возвращают за минусом 10% (от стоимости квартиры, если не ошибаюсь).
Аватар пользователя
Юлия
Администратор
 
Сообщений: 18701
Зарегистрирован: 22 июн 2010, 15:12
Благодарил (а): 3612 раз.
Поблагодарили: 2606 раз.
Пол: ж
Адрес дома: ул. Михаила Дудина, д. 25/2 (9 корпус 1 очереди)
Корпус (строительный номер): 9

Re: Нужен совет ПДКП + ОДКП

Сообщение DvGo » 05 май 2017, 10:21

Юлия писал(а):Был пункт, что если отказываемся, то деньги возвращают за минусом 10% (от стоимости квартиры, если не ошибаюсь).

Да-да, это ещё Бузулуцкий-гоп-стайл. :D
This posting is provided "AS IS" with no warranties, and confers no rights.
Аватар пользователя
DvGo
Житель
 
Сообщений: 8855
Зарегистрирован: 07 янв 2011, 16:04
Откуда: Санкт-Петербург
Благодарил (а): 3281 раз.
Поблагодарили: 1896 раз.
Пол: м
Адрес дома: ул. Фёдора Абрамова, д. 8 (2, 3 и 4 корпуса 4 очереди)
Корпус (строительный номер): 2

Re: Нужен совет ПДКП + ОДКП

Сообщение eva » 05 май 2017, 10:36

Не путайте ПДКП первых очередей,когда ещё ДДУ не заключали и ПДКП на готовую квартиру,а то здесь все в кучу смешали....По ПДКП на готовую квартиру Вы даже ипотеку сможете взять.Трешки,насколько я знаю,многие так у ГС покупали,так как они оставались после сдачи домов и по ДДУ их продать уже невозможно.
eva
Житель
 
Сообщений: 729
Зарегистрирован: 15 мар 2011, 13:52
Благодарил (а): 11 раз.
Поблагодарили: 22 раз.
Адрес дома: ул. Михаила Дудина, д. 25/1 (8 корпус 1 очереди)
Корпус (строительный номер): 0

Re: Нужен совет ПДКП + ОДКП

Сообщение botpride » 05 май 2017, 11:04

>или соглашайтесь или вон вам в затылок +100500 желающих есть.

Телемагазин на диване видели? "Звоните прямо сейчас, осталось всего три ультразвуковых грелки для пупка, и если будете мешкать, они достанутся кому-то другому, только сегодня, по супер-цене!" :D
Трешки - неходовой товар. Их в одном из корпусов 7й очереди наделали непропорционально огромное количество (видимо, город обещал выкупить под многодетных, иначе не придумать объяснения), они потом висели на сайте - типа однушки распроданы, двушки только на плохих этажах, трешки - 100 с чем-то штук.

>Уточнить хотел может что знают про квартиру...

Сами придите и оцените на месте - и куда окна выходят, и какой этаж, и что под окнами, и что на этаже, и что в парадной. Такие вещи нужно смотреть лично, если есть возможность, здесь Вы в привилегированном положении по сравнению с нами, кто покупал на стадии котлована или бетонного скелета.
Кстати, с учетом того, что дом построен - скорее всего можете требовать, чтоб и внутри показали. А когда заведут песно про 100500 дышащих в затылок - говорите им "ха-ха-ха" - в скобках - громко, три раза.
botpride
 
Сообщений: 6667
Зарегистрирован: 17 дек 2013, 07:25
Благодарил (а): 595 раз.
Поблагодарили: 2170 раз.
Пол: м
Корпус (строительный номер): 2
Очередь строительства: 5

Re: Нужен совет ПДКП + ОДКП

Сообщение moto » 05 май 2017, 11:29

eva писал(а):По ПДКП на готовую квартиру Вы даже ипотеку сможете взять.

Это правда, я предварительно (в качестве проверки) даже получил одобрение на ипотеку под эту квартиру и договор... Как вариант для самоуспокоения, вроде как если банк готов по договору это считать залогом, почему я не готов...

Спасибо всем кто откликнулся в теме, надеюсь все-таки мы будем соседями :)
moto
 
Сообщений: 4
Зарегистрирован: 03 май 2017, 09:31
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Пол: м
Адрес дома: ул. Фёдора Абрамова, д. 15 (5-й корпус, 7 очередь)
Корпус (строительный номер): 0

Re: Нужен совет ПДКП + ОДКП

Сообщение elenspb » 12 май 2017, 10:54

botpride писал(а):
drass писал(а):в предварительном договоре крайний срок подписания основного был определен как "через год".

Вот не выдержал и спрашиваю просто из любопытства - а какой смысл застройщику вообще вносить такой идиотский пункт? Ему же в уже построенном доме главное поскорее избавиться от неликвидных (не проданных за всё время строительства) квартир. Понятно, что это или трешки, или очень неудачные по расположению (например, второй этаж над входом в коммерцию). Пока квартира не передана, бремя содержания лежит на застройщике.
Так и смысл?
Насчет предварительных договоров - так перед ДДУ тоже лепили ПДДУ (сейчас уже вроде отказались). Но там это была скорее подстраховка клиента - от ситуации, когда деньги внес, а ДДУ в Росреестре не зарегистрировали. Застройщик вроде как обязан приложить все силы и таки зарегистрировать его.

скорее, не "через год", а в течение года, согласно гражданскому кодексу. Если в течение года не подпишут ОДКП, то пострадавшая сторона обращается в суд и все ок.
elenspb
 
Сообщений: 30
Зарегистрирован: 03 фев 2017, 11:31
Благодарил (а): 43 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
Пол: ж
Корпус (строительный номер): 4
Очередь строительства: 9

След.

Вернуться в Оформление документов и приемка квартиры

Кто сейчас на форуме

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1