Нужен совет ПДКП + ОДКП

[moto]

Коллеги, приветствую, нужна консультация.

Нашел и забронировал 3к квартиру в к5, как я понимаю дом введен в эксплуатацию и текущие жильцы оформли собственность, на текущий момент ГС предлагает следующую схему:
1. заключаю ПДКП и оплачиваю 100% стоимости
2. принимаю квартиру по акту ПП
3. заключаю договор ОДКП
4. ГС оформляет собственность на меня

Я получил образцы договоров и не очень понимаю какие могут быть "подводные камни" в связи с этим вопросы:
1. Можете посоветовать с кем из юристов можно проконсультироваться по этим договорам?
2. Кто проходил по такой же схеме, можете поделиться вашими образцами документов для сверки с тем что мне прислали?
3. Ну и кто живет в к5, как там вообще?

Спасибо.

[drass]

Основной камень - в оплате денег при подписании предварительного договора, который, фактически, является всего лишь декларацией о намерении заключить полноценный договор. По предварительному договору застройщик вам ничего не должен, а деньги вы уже платите. У меня друг из-за этого отказался от покупки в Северной долине...

[kirill873]

ГС при этой схеме, ещё никого кажется не кинул.

[drass]

Хочется верить, но не каждый готов рискнуть своими миллионами под такие документы.
Плюс в предварительном договоре крайний срок подписания основного был определен как "через год". Обещали быстрее, но на бумаге фиксировать отказывались.

[DvGo]

Нашел и забронировал 3к квартиру в к5... ГС предлагает следующую схему...

Рядом, в 17-м корпусе, 19 непроданных трёшек по ДДУ. Сдача летом.

Смысл в схемах? Ценность этой готовой трёшки? Как будто это Риверсайд, а не СД.

[moto]

Спасибо за ответы. Вопрос именно этой трешки в ее стоимости за м2...

[Юлия]

Мы вообще по ПДДУ покупали, ДДУ оформлялся уже за несколько месяцев до окончания строительства, и ещё была задержка с регистрацией, массово писали жалобы, т.к. без этого было не получить ключи от уже готовой квартиры. Но это было в первой очереди.

[botpride]

в предварительном договоре крайний срок подписания основного был определен как "через год".

Вот не выдержал и спрашиваю просто из любопытства - а какой смысл застройщику вообще вносить такой идиотский пункт? Ему же в уже построенном доме главное поскорее избавиться от неликвидных (не проданных за всё время строительства) квартир. Понятно, что это или трешки, или очень неудачные по расположению (например, второй этаж над входом в коммерцию). Пока квартира не передана, бремя содержания лежит на застройщике.
Так и смысл?
Насчет предварительных договоров - так перед ДДУ тоже лепили ПДДУ (сейчас уже вроде отказались). Но там это была скорее подстраховка клиента - от ситуации, когда деньги внес, а ДДУ в Росреестре не зарегистрировали. Застройщик вроде как обязан приложить все силы и таки зарегистрировать его.

[drass]

в предварительном договоре крайний срок подписания основного был определен как "через год".

Вот не выдержал и спрашиваю просто из любопытства - а какой смысл застройщику вообще вносить такой идиотский пункт? Ему же в уже построенном доме главное поскорее избавиться от неликвидных (не проданных за всё время строительства) квартир. Понятно, что это или трешки, или очень неудачные по расположению (например, второй этаж над входом в коммерцию). Пока квартира не передана, бремя содержания лежит на застройщике. Так и смысл?

Пункт есть. Сроки заключения основного договора нужно оговорить. Смущает, помимо сомнительности самой схемы, именно срок, который там указывают. Т.е. не 14 дней, не 90, а целый год. "Вы нам деньги сейчас, а наши обязательства продать вам квартиру - потом. Често-често!"
А смысл вообще заключать предварительный договор тогда? Квартира построена, дом сдан, на учет поставлен. Заключайте договор купли-продажи, оговаривайте в нем срок передачи квартиры.

[drass]

Мы вообще по ПДДУ покупали, ДДУ оформлялся уже за несколько месяцев до окончания строительства, и ещё была задержка с регистрацией, массово писали жалобы, т.к. без этого было не получить ключи от уже готовой квартиры. Но это было в первой очереди.

На нулевом цикле и с валютной ипотекой для полноты картины? У богатых - свои причуды

[botpride]

Нет, просто тогда не использовались схемы с аккредитивами (которые тоже очень сомнительны), и получалось так - даешь деньги и получаешь экземпляр ПДДУ, а ДДУ уходил на регистрацию в Росреестр и мариновался там полгода. ДДУ, как я понимаю, без регистрации в росреестре юридически ничтожен, то есть, если его не зарегистрировали, то можно и деньги не отдавать. А ПДДУ как раз оговаривал эти моменты.

> Т.е. не 14 дней, не 90, а целый год. "Вы нам деньги сейчас, а наши обязательства продать вам квартиру - потом. Често-често!"

Ну так вот это и выглядит странным. Может, они эти квартирки сдают по договору срочного найма семье Мамедовых, и нужно дождаться выезда жильцов?

[Фрекен Бок]

Мы в 4-й очереди по ПДДУ покупали. Мы доверчивые.

[moto]

А смысл вообще заключать предварительный договор тогда? Квартира построена, дом сдан, на учет поставлен. Заключайте договор купли-продажи, оговаривайте в нем срок передачи квартиры.

Какой-то смысл для ГС видимо есть, но как вы уже писали они не идут на изменение никакие или соглашайтесь или вон вам в затылок +100500 желающих есть.

Мне в агенстве, с которым я консультировался, сказали, что для заключения ОДКП застройщик должен оформить собственность на квартиру и он этого не делает, потому-что это стоит денег и в дальнешйем если нет покупателя он платит за эту квартиру больше, поэтому заключив ПДКП и получив от меня деньги они без риска (в ПДКП указано, что если я откажусь они вернут мне стоимость уплаченную за минусом 10%) оформляют собственность на квартиру и могут ее продавать по ОДКП.
Всех тонкостей я пока не выяснил поэтому просто пишу информацию как получил...

p.s. Никто из 5 корпуса не появился здесь в теме? Уточнить хотел может что знают про квартиру...

[drass]

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.
Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.
В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

[Юлия]

Мы вообще по ПДДУ покупали, ДДУ оформлялся уже за несколько месяцев до окончания строительства, и ещё была задержка с регистрацией, массово писали жалобы, т.к. без этого было не получить ключи от уже готовой квартиры. Но это было в первой очереди.

На нулевом цикле и с валютной ипотекой для полноты картины? У богатых - свои причуды

Нет, уже 4 этажа было построено на момент заключения договора. Брали в рассрочку, первый взнос около 30%, остальное почти через год (у нас еще старая квартира продавалась, тоже был риск, что не успеем продать ). Был пункт, что если отказываемся, то деньги возвращают за минусом 10% (от стоимости квартиры, если не ошибаюсь).

[DvGo]

Был пункт, что если отказываемся, то деньги возвращают за минусом 10% (от стоимости квартиры, если не ошибаюсь).

Да-да, это ещё Бузулуцкий-гоп-стайл.

[eva]

Не путайте ПДКП первых очередей,когда ещё ДДУ не заключали и ПДКП на готовую квартиру,а то здесь все в кучу смешали....По ПДКП на готовую квартиру Вы даже ипотеку сможете взять.Трешки,насколько я знаю,многие так у ГС покупали,так как они оставались после сдачи домов и по ДДУ их продать уже невозможно.

[botpride]

>или соглашайтесь или вон вам в затылок +100500 желающих есть.

Телемагазин на диване видели? "Звоните прямо сейчас, осталось всего три ультразвуковых грелки для пупка, и если будете мешкать, они достанутся кому-то другому, только сегодня, по супер-цене!"
Трешки - неходовой товар. Их в одном из корпусов 7й очереди наделали непропорционально огромное количество (видимо, город обещал выкупить под многодетных, иначе не придумать объяснения), они потом висели на сайте - типа однушки распроданы, двушки только на плохих этажах, трешки - 100 с чем-то штук.

>Уточнить хотел может что знают про квартиру...

Сами придите и оцените на месте - и куда окна выходят, и какой этаж, и что под окнами, и что на этаже, и что в парадной. Такие вещи нужно смотреть лично, если есть возможность, здесь Вы в привилегированном положении по сравнению с нами, кто покупал на стадии котлована или бетонного скелета.
Кстати, с учетом того, что дом построен - скорее всего можете требовать, чтоб и внутри показали. А когда заведут песно про 100500 дышащих в затылок - говорите им "ха-ха-ха" - в скобках - громко, три раза.

[moto]

По ПДКП на готовую квартиру Вы даже ипотеку сможете взять.

Это правда, я предварительно (в качестве проверки) даже получил одобрение на ипотеку под эту квартиру и договор... Как вариант для самоуспокоения, вроде как если банк готов по договору это считать залогом, почему я не готов...

Спасибо всем кто откликнулся в теме, надеюсь все-таки мы будем соседями

[elenspb]

в предварительном договоре крайний срок подписания основного был определен как "через год".

Вот не выдержал и спрашиваю просто из любопытства - а какой смысл застройщику вообще вносить такой идиотский пункт? Ему же в уже построенном доме главное поскорее избавиться от неликвидных (не проданных за всё время строительства) квартир. Понятно, что это или трешки, или очень неудачные по расположению (например, второй этаж над входом в коммерцию). Пока квартира не передана, бремя содержания лежит на застройщике.
Так и смысл?
Насчет предварительных договоров - так перед ДДУ тоже лепили ПДДУ (сейчас уже вроде отказались). Но там это была скорее подстраховка клиента - от ситуации, когда деньги внес, а ДДУ в Росреестре не зарегистрировали. Застройщик вроде как обязан приложить все силы и таки зарегистрировать его.

скорее, не "через год", а в течение года, согласно гражданскому кодексу. Если в течение года не подпишут ОДКП, то пострадавшая сторона обращается в суд и все ок.