Отказали в заключении договора.

[Сергей_СПб]

Хотел попасть в 5-й корпус. Приехал сегодня в "Петербургскую Недвижимость". Узнали, что я гражданин Беларуси - сказали, что Главстрой-СПб отказывается заключать договоры с иностранцами. Остальные застройщики заключают без проблем, а Главстрой нет. На вопрос - какие правовые основания? - сказали, что оснований нет. Якобы какое-то устное распоряжение чуть ли не от Матвиенко.

Юристы, что думаете? Что-то можно сделать в данной ситуации? Хочу позвонить в понедельник непосредственно в Главстрой. Что там скажут? Но что-то мне подсказывает, что телефонное право еще живет, и биться будет бесполезно.

Да и пока суд да дело в продаже ничего уже и не останется.

[Макар Семашко]

Если у Вас нет 100% суммы наличкой, тогда такой подход понятен. Ни один из банков не даст ипотеку, поэтому договор заключать смысла не имеет.

[Сергей_СПб]

Про ипотеку не было и речи. Именно 100% оплаты сразу и наличкой. На таких условиях и отказали.

[Макар Семашко]

Получается, что это дискриминация граждан другого государства.

Очень грустная ситуация.

[Юлия]

Может быть из-за программы "Доступное и комфортное жилье – гражданам России", куда входит этот проект.

[Сергей_СПб]

Да.

И это несмотря даже на то, что между нашими странами существует специальное "Соглашение между Российской Федерацией и Республикой Беларусь об обеспечении равных прав граждан Российской Федерации и Республики Беларусь".

Подписанное, кстати, здесь же, в Санкт-Петербурге.

[Сергей_СПб]

Юлия, если это так, тогда все понятно.

Хотя странно, что застройщик-то не государственный, а частный. Но, может, кредитование по этой программе
бюджетное идет.

В любом случае, в понедельник созвонюсь с Главстроем и по результатам отпишусь.

[Юлия]

Город вкладывается в плане обеспечения подключения к коммуникациям, покупает квартиры для очередников и других нуждающихся в жилье (пока куплено 88 шт. 2-х комнатных квартир для сирот + в конце августа ожидается результат проведения тендера на закупку городом около 900 квартир).

Удачи!

[natasha_k]

Главстрой не заключает договоры:

1. По доверенности.
2. С лицами, не являющимися гражданами РФ.
3. В долевую собственность (например, супругам).

Без объяснения причин!

[Сергей_СПб]

Да, причины отказа мне так и не объяснили. Менеджеры ответили: "Нет, нельзя". А с юристом поговорить не удалось, она все время недоступна.

В агентстве недвижимости мне посоветовали договориться со знакомым гражданином РФ, чтобы он стал дольщиком, после строительства зарегистрировал собственность и потом уже "продал" ее мне.

У меня вопрос: а может ли этот мой знакомый гражданин РФ после регистрации ДДУ в ФРС уступить мне права требования по этому ДДУ? В образце ДДУ с Главстроем я препятствий этому не нашел, т.к. согласие застройщика на уступку прав требования нужно лишь в случае перевода долга, а у меня 100% оплата. Но не будет ли препятствий в ФРС при регистрации данного договора уступки прав требования? А после регистрации тогда просто уведомим застройщика о переуступке прав.

Кто какие подводные камни здесь видит?

Правда, если это возможно, то уже, наверное, получится только во второй очереди. В первой свободных однушек уже не осталось.

[Макар Семашко]

По моему мнению, в ФРС отказать не должны.

[Татьяна]

У меня вопрос: а может ли этот мой знакомый гражданин РФ после регистрации ДДУ в ФРС уступить мне права требования по этому ДДУ? В образце ДДУ с Главстроем я препятствий этому не нашел, т.к. согласие застройщика на уступку прав требования нужно лишь в случае перевода долга, а у меня 100% оплата. Но не будет ли препятствий в ФРС при регистрации данного договора уступки прав требования? А после регистрации тогда просто уведомим застройщика о переуступке прав.

Насколько я знаю от своего агента, процесс перерегистрации договора в ФРС - довольно длительная и кропотливая процедура. Вплоть до того, что ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ ДДУ, застройщик способен предъявить вашему подставному лицу счет на -10%. Но это самый драматичный сценарий. Без застройщика перерегистрировать все равно не получится, т.к. застройщик фигурирует в договоре как вторая сторона.

У Вас будут проблемы, я думаю. Лучше проконсультируйтесь с юристом, прожде чем рисковать.

[Сергей_СПб]

Насколько я знаю от своего агента, процесс перерегистрации договора в ФРС - довольно длительная и кропотливая процедура. Вплоть до того, что ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ ДДУ, застройщик способен предъявить вашему подставному лицу счет на -10%. Но это самый драматичный сценарий. Без застройщика перерегистрировать все равно не получится, т.к. застройщик фигурирует в договоре как вторая сторона.

У Вас будут проблемы, я думаю. Лучше проконсультируйтесь с юристом, прожде чем рисковать.

Не согласен. Выдержка из договора:

4. Обязательства Сторон.
4.1. Права и обязанности Участника долевого строительства:
.........
4.1.3. Имеет право уступать свои права и обязанности по Договору третьим лицам при соблюдении всех следующих условий:
• в период с момента государственной регистрации Договора до момента подписания Сторонами Акта приема-передачи;
• при условии полной уплаты им цены Договора или одновременно с переводом долга на нового Участника долевого строительства, в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ;
• уступка прав и обязанностей по Договору с одновременным переводом долга допускается при условии получения предварительного письменного согласия Застройщика;
• самостоятельно и за свой счет осуществить действия, связанные с поиском такого третьего лица и обеспечить участие последнего в процедуре оформления необходимых документов;
• обязуется предоставить Застройщику в течение 3 (Трех) дней после заключения договора уступки его оригинал или нотариально заверенную копию для учетной регистрации в Реестре Застройщика.
4.1.4. Обязуется письменно уведомлять Застройщика о полном или частичном исполнении обязательств Участника долевого строительства третьими лицами. Исполнение обязательств Участника долевого строительства третьими лицами не освобождает Участника долевого строительства от обязанности надлежащим образом исполнять Договор и нести ответственность за его ненадлежащее исполнение.

Где здесь написано, что нужно перерегистрировать договор ДДУ на новое лицо? Насколько я понял, надо просто уведомить застройщика (если не было перевода долга).

Что касается ФРС, не могут ли они отказать в регистрации договора уступки иностранному гражданину, зная, например, что этот объект попадает под программу "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"? Или это не в их компетенции?

[Юлия]

В агентстве недвижимости мне посоветовали договориться со знакомым гражданином РФ, чтобы он стал дольщиком, после строительства зарегистрировал собственность и потом уже "продал" ее мне.

А вот здесь нужно учитывать, что при продаже недвижимости, которая находится в собственности менее 3 лет сумма свыше 1 миллиона рублей облагается подоходным налогом 13%, т.е., например, если квартира стоит 3 млн, то 1 млн отнимаем и нужно будет уплатить налог с оставшихся 2 млн, т.е. 13% от 2 млн = 260 тыс.руб.

При "дарении" аналогично (если не близкий родственник).

НО никто не мешает оформить куплю-продажу с указанием стоимости квартиры меньше 1 млн.руб.
Правда, если оформлять налоговый вычет, то теряется часть суммы - остается вычет только от стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи.

[Татьяна]

Сергей СПб, обратитесь к юристу. Все интерпретации и согласия/несогласия совершенно бессмысленны, если не учитывать мнение специалистов.

[iras_n]

В том случае, если срок владения составляет менее трех лет, из под налогообложения выводится доход, не превышающий 1 000 000 рублей. Например, при продаже коттеджа, которым собственник владел 2 года, за 2 000 000 рублей сумма налога составит:

2 000 000 *13% = 260 000 рублей (без предъявления права на имущественный налоговый вычет)
(2 000 000 – 1 000 000) *13% = 130 000 рублей (при предъявлении права на имущественный налоговый вычет).

Для предъявления в будущем права на имущественный налоговый вычет при продаже жилой недвижимости необходимо тщательно собирать документы, относящиеся к моменту вступления в право собственности на объект жилой недвижимости (договора купли-продажи, документы о приватизации, свидетельства о собственности и проч.) и документы, касающиеся продажи недвижимости.

[Сергей_СПб]

Сергей СПб, обратитесь к юристу. Все интерпретации и согласия/несогласия совершенно бессмысленны, если не учитывать мнение специалистов.

Татьяна, обязательно обращусь. Но ведь и на форуме среди дольщиков могут быть юристы, правда? Хочется и их мнение послушать.

А вот здесь нужно учитывать, что при продаже недвижимости, которая находится в собственности менее 3 лет сумма свыше 1 миллиона рублей облагается подоходным налогом 13%, т.е., например, если квартира стоит 3 млн, то 1 млн отнимаем и нужно будет уплатить налог с оставшихся 2 млн, т.е. 13% от 2 млн = 260 тыс.руб.

При "дарении" аналогично (если не близкий родственник).

НО никто не мешает оформить куплю-продажу с указанием стоимости квартиры меньше 1 млн.руб.
Правда, если оформлять налоговый вычет, то теряется часть суммы - остается вычет только от стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи.

Согласно ст.220 Налогового Кодекса РФ

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов

Т.е. если квартира пробыла у вас в собственности меньше 3 лет, то вам нужно будет платить налог 13% с одной из ниже представленных сумм, по вашему выбору (п. 1 ст. 220 НК РФ):

* сумма от продажи квартиры МИНУС расходы на приобретение данной квартиры
* сумма от продажи квартиры МИНУС 1 000 000 руб.

Вы сами определяете, какой формулой расчета налога пользоваться.

[Юлия]

Согласно ст.220 Налогового Кодекса РФ

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов

Т.е. если квартира пробыла у вас в собственности меньше 3 лет, то вам нужно будет платить налог 13% с одной из ниже представленных сумм, по вашему выбору (п. 1 ст. 220 НК РФ):

* сумма от продажи квартиры МИНУС расходы на приобретение данной квартиры
* сумма от продажи квартиры МИНУС 1 000 000 руб.

Вы сами определяете, какой формулой расчета налога пользоваться.

Может быть, с таким не сталкивалась.
В Вашем случае подходит.

На счет продажи машин этот закон действует (в этом случае сумма вычета 125 тыс.р.), поэтому многие указывали сумму меньше 125 тыс.р. чтобы не отчитываться перед налоговой.

Квартиры обычно продают дороже, чем покупают.
Знакомые покупали квартиру в строящемся доме, но вынуждены были продать квартиру через 2 года, стоимость квартиры за это время выросла почти в 2 раза. Хотели оформить за 990 т.руб., договорились с покупателями, но уже при оформлении сделки покупатели "передумали", а нужно было срочно продавать, в итоге оформили на полную сумму и им пришлось уплачивать приличную сумму налога. Подробностей не знаю.

[eva]

Сергей, а какой у Вас правовой статус в РФ? Или никакого нет? Я имею в виду временную регистрацию, РВП, вид на жительство...