ТСЖ или управляющая компания?

[Irinка]

Соседи, кто в курсе, какая форма правления нам грозит? Или сами изберём путем голосования?

[Макар Семашко]

По договору с застройщиком, нам грозит управляющая компания, причем та, которую укажет (или создаст) застройщик.

Опираясь на предыдущий опыт, "Главстрой" создает собственную УК, от которой потом практически не отвязаться.

[Аркадий]

Для тех, кто решил заняться созданием ТСЖ и не хочет УК от Главстроя, нарыл типовое Положение
о порядке формирования затрат по коммунальным услугам и содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

f_33_727_1.pdf

Для создания ТСЖ

(205.91 KIB) Скачиваний: 902

Взято здесь.

[Юлия]

Прислали в личку ссылку на на видео "Бойня на собрании ТСЖ".

Надеюсь, у нас будет все по-другому.

[DvGo]

А в каком городе это собрание происходило? В Москве?

[Макар Семашко]

А в каком городе это собрание происходило? В Москве?

На первых секундах сюжета: "... в Екатеринбурге..."

[Юлия]

Еще одно видео:

23.06.2009, 5-TV, Председателя ТСЖ жильцы обвиняют в краже миллиона рублей

Жители одной из многоэтажек Петербурга то и дело выходят на митинги и маевки. Лозунг всегда один – «Где деньги?». Вопрос адресован председателю жилищного товарищества, которую они обвиняют в мошенничестве и присвоении общественной кассы

[Юлия]

01.06.2011, Нева24, "Единая Россия" оставит Петербург без ТСЖ

Поправки в Жилищный кодекс оставят без зарплаты всех председателей ТСЖ в России. Вскоре отрасль ЖКХ может столкнуться с массовым уходом квалифицированных кадров. В Петербурге более 1 млн квартир находятся в домах, где созданы ТСЖ. Их жителям теперь придется либо искать способы оплачивать работу председателя товарищества, либо готовиться решать проблемы в доме своими силами.

В мае Госдума приняла пакет поправок к Жилищному кодексу. Авторами проекта выступила группа влиятельных депутатов от "Единой России", среди которых Владимир Пехтин, Мартин Шаккум и Виктор Плескачевский. Свои предложения по корректировке документа предложили Федеральная антимонопольная служба и Главное государственно-правовое управление президента России. Ключевые поправки запрещают создание товариществ собственников жилья (ТСЖ) застройщиками на этапе строительства дома. Это сделает невозможным создание карманных ТСЖ застройщиками и, таким образом, навязывание жильцам услуг аффилированной управляющей компании. Кроме того, проект обязывает чиновников провести до 2013 года ревизию законности образования всех уже созданных в стране ТСЖ. Законопроект очень объемный — насчитывает 60 листов.

Работайте даром

Незамеченной в такой массе осталась поправка к ст. 147, которая запретит заключать трудовые договоры с председателями ТСЖ и платить им зарплату. Это означает, что после вступления закона в силу перед главами ТСЖ встанет выбор: работать бесплатно или уходить.

"Цель этой нормы — исключить возможность, когда председателем правления ТСЖ и руководителем управляющей компании является один и тот же человек. Получается, что он сам у себя работы принимает. Это прямая коррупция или как минимум конфликт интересов. В Петербурге такие случаи были", — говорит начальник управления по работе с ЖСК, ТСЖ и УК жилищного комитета Денис Шабуров. По его словам, при попытке устранить одну проблему возникла другая: теперь члены правления и председатель ТСЖ не смогут получать зарплату по трудовому договору.

[nick]

Изменения в жилищном кодексе.

Федеральный закон Российской Федерации от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Опубликовано 7 июня 2011 г. Вступает в силу 18 июня 2011 г. Принят Государственной Думой 13 мая 2011 года. Одобрен Советом Федерации 25 мая 2011 года.

[Юлия]

13.06.2011, Недвижимость и Строительство Петербурга, Евгений Ширстов: "Жильцам — права и гарантии, УК — ответственность"

На этой неделе вступают в силу поправки к Жилищному кодексу. Система управления многоквартирными домами подвергнется серьезной перестройке. Причем реформа так или иначе затронет интересы большинства граждан. Разобраться в этом обширном (более 60 страниц) документе читателям «НП» поможет Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры».

Опасный промежуток

Наиболее существенным изменением, вызвавшим многочисленные споры среди застройщиков, является отмена ст. 139 ЖК РФ. Раньше в соответствии с этой нормой ТСЖ в строящихся многоквартирных домах могли создавать будущие собственники (дольщики).

На самом деле товарищества заблаговременно формировались застройщиками. Затем они заключали договоры с УК либо принимали решения об управлении домом непосредственно ТСЖ. Жильцы вселялись в новостройку с уже определенной схемой управления, изменить которую можно было, только проведя общее собрание. При этом зачастую возникали проблемы, связанные с необходимостью исполнения заключенного договора на управление домом, либо организационные сложности с проведением собрания, а то и открытое противостояние созданного ТСЖ интересам новых собственников.

По новой схеме ТСЖ могут создавать только действующие (зарегистрированные) собственники помещений в многоквартирном доме. Они должны принять соответствующее решение на общем собрании владельцев квартир и других помещений. Проголосовать «за» должны владельцы, обладающие более чем половиной от общего числа голосов. То есть теперь ТСЖ может быть создано только после вселения в дом необходимого числа собственников, составляющих кворум. При этом застройщики (если у них нет нужного для кворума количества помещений) лишаются возможности организовать ТСЖ. Однако дом с момента его ввода в эксплуатацию и до заселения «кворума» каким-то образом должен обслуживаться.

Для решения этой проблемы в течение десяти рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс на выбор управляющей организации. Победитель заключит договор об управлении с застройщиком. До этого момента дом управляется и обслуживается или самим застройщиком, или УК, которую он выберет в пятидневный срок после сдачи.

Договор на управление, подписанный по результатам конкурса, заключается на срок не менее года и не более трех лет. В одностороннем порядке (по инициативе ТСЖ) такой контракт можно разорвать лишь по истечении каждого последующего года с момента его заключения.

Жесткие условия расторжения «конкурсного» договора на управление могут задержать процесс выбора жильцами новой УК, если организационные вопросы не удастся решить за первый год.Что касается невозможности создания ТСЖ в начальный период эксплуатации, здесь ЖК вводит новую форму управления — совет многоквартирного дома. (Он может действовать, пока не создано ТСЖ.)

[Надежда Геннадьевна]

Нам-то это не грозит, я правильно понимаю.

Во-первых, дом уже введен в эксплуатацию.

Во-вторых, многие уже подписали согласие на УК. Так что до следующего года мы сидим с этой УК, пока не пройдет срок "Договора на управление", подписанного по результатам конкурса, заключенного на срок не менее года и не более трех лет. В одностороннем порядке (по инициативе ТСЖ). Такой контракт можно разорвать лишь по истечении каждого последующего года с момента его заключения.

А потом, мне не нравится, что конкурс будет проводить местная власть, которая тоже захочет с этого "поиметь" и нарисует целую схематехнику для застройщика, если он будет заинтересован в своей УК, а это все ляжет на наши "квартплаты". Как минимум на год!

[Is_Alex]

Мда, приплыли.

ЖК вводит новую форму управления - совет многоквартирного дома. Он может действовать, пока не создано ТСЖ.

А какие права у совета ?

Вся власть советам ? Ну что за страна, всё повторяется идёт по кругу.

[Is_Alex]

дополнить ЖК статьей 161.1 следующего содержания:

"Статья 161.1 Совет многоквартирного дома
1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.
4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.
5. Совет многоквартирного дома:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;
3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.
6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.
7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.
8. Председатель совета многоквартирного дома:
1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;
2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;
3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;
4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;
5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.
10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.
12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.";

[Надежда Геннадьевна]

Охо, сколько читать... Послезавтра закон вступает в силу. Я так и не поняла, объясните ещё раз для особо одарённых, что теперь в ГС писать после принятия акта приема-передачи? Или ГС уже этот закон не касается?

[toha_spb]

Во-вторых, многие уже подписали согласие на УК. Так что до следующего года мы сидим с этой УК, пока не пройдет срок "Договора на управление", подписанного по результатам конкурса...

А что был какой-то конкурс?

[Nikolanna2]

И все же? Что для нас и наших интересов будет лучше? УК или ТСЖ?

Мне, на основании ознакомления с опытом организации управления VRL в Озерках, кажется, что ТСЖ все же предпочтительнее... Правда, там нет социалки, все понимают, что все создается и поддерживается в ухоженном состоянии на их собственные деньги, поэтому все нарядно, пристойно, и никаких девиаций. Кстати, на протяжении уже 9-10 лет!

[Bobby78]

И все же? Что для нас и наших интересов будет лучше? УК или ТСЖ?

Здесь пытался поднять обсуждение (для 1-го корпуса), но тема не пользуется популярностью.

[Nikolanna2]

Уважаемые господа!

Я понимаю, что некоторым и читать лень, и осмыслить трудно, но давайте все же по этому вопросу разберемся "на берегу".

Что нам лучше для наших же собственных интересов? На самотек пускать нельзя, сама по себе только разруха наступает. Все хорошее нужно планировать, организовывать, поддерживать, контролировать и санкционировать. Даже у себя дома, а не то, что в мкд и СД.

Хотим, чтоб кто-то "сделал нам красиво"? По принципу "придите к нам и владейте нами"? Или "сами с усами"? В любом случае нам надо четко определиться со своими основными ожиданиями, предложениями (требованиями). Посему предлагаю: неделю всем на чтение и обдумывание, и давайте обсуждать и делать какие-то выводы на текущий момент и на конкретную перспективу.

[Bobby78]

Посему предлагаю: неделю всем на чтение и обдумывание, и давайте обсуждать и делать какие-то выводы на текущий момент и на конкретную перспективу.

Зачем ждать неделю. Обсуждайте (по существу), делитесь своими знаниями, мыслями, опытом в этой теме или в той, на которую ссылка была дана (для 1-го корпуса), рассказывайте о плюсах и минусах, которые на ваш взгляд присущи той или иной форме управления, "делайте какие-то выводы на текущий момент и на конкретную перспективу". Темы для того и были созданы. Некоторые уже высказали свое мнение, кое-что обсудили и выводы сделали. Присоединяйтесь.

[витуся]

ТСЖ это сложно, знаю на собственном опыте. Отец был председателем ТСЖ. Головняк еще тот и найти человека который будет этим грамотно заниматься среди нас сложно. А ведь это контакт со всеми службами города. Надо быть одновременно юристом, бухгалтером, паспортистом и т.д. Даже если такой человек найдется, найдется еще групка явно недовольных которые будут сворачивать ему кровь, каким бы честным он ни был. А управляющая компания, это профессионалы в этой области, главное что бы это не было наследство от СССР (ЖЭК) там просто не желают работать. Но ведь управляющая компания должна контролироваться жителями. Выбирается контрольная комиссия от дома. Которая вправе периодически проверять финансовую деятельность этой компании по отношению к данному дому, а компания в свою очередь один раз в год проводит общедомовое собрание и отчитывается о проделанной работе. Жила в таком доме 8 лет. Дом новый обслуживался управляющейся компанией и за это время они успели сделать у нас текущие ремонты в подъездах, регулярно меняли лампочки, обслуживали все коммуникации и раз в год отчитывались о своей работе. Когда они взялись за наш дом на их счету было всего 3 дома. Сейчас уже более 3 десятков. Причем это старый микрорайон и о переходе под эту компанию жильцы других домов принимали сами решение. Глядя, что нам хорошо ( а мамашки много о чем говорят на детских площадках), они просто распрощались со своей компанией которая не особо чесалась отработать заплаченные деньги